L’amministratore deve essere nominato quando in un condominio vi sono più di quattro condomini e viene eletto dall’assemblea condominiale. Qualora l’assemblea non riesca a raggiungere le maggioranze necessarie alla nomina, l’amministratore può essere nominato dall’Autorità Giudiziaria qualora almeno un condominio ne faccia richiesta. Per l’importanza che riveste la nomina dell’amministratore, la legge prescrive la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi degli appartenenti al condominio. La stessa maggioranza, secondo la giurisprudenza, è necessaria per la riconferma.

L’amministratore può essere revocato dall’assemblea con la stessa maggioranza richiesta per la nomina; la revoca può avvenire in qualsiasi momento anche senza motivo alcuno anche se, in tal caso, spetta allo stesso il compenso che avrebbe dovuto percepire durante tutto il periodo, soprattutto se viene revocato per colpa non sua prima della scadenza del mandato.

L’amministratore può anche essere revocato dall’Autorità Giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino:quando, essendo stato destinatario di una citazione o di un provvedimento, che esula dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato comunicazione all’assemblea dei condomini (u. c. articolo 1131);

se non ha reso conto della sua gestione per due anni;

se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

Per la revoca è competente il Tribunale ove ha sede il condominio, che, sentito l’amministratore, provvede in Camera di Consiglio. Contro il provvedimento del Tribunale, l’amministratore può fare ricorso secondo l’art.64 delle disposizioni di attuazione entro 10 giorni dalla notifica.

Per quanto concerne la durata dell’incarico, questa è fissata in un anno, scaduta la quale può essere confermato o sostituito, con le maggioranze indicate. L’amministratore di dominio può anche dare le dimissioni seguendo la procedura spiegata sul sito Letteradidimissioni.net in questa pagina.

Al fine di evitare che dalla non riconferma o revoca dell’amministratore, il Condominio risulti senza controllo, lo stesso non decade automaticamente fino a quando non verrà nominato legalmente un nuovo amministratore (prorogatio).

All’amministratore spetta un compenso per il lavoro svolto; in mancanza di decisioni in tal senso dell’assemblea sono da applicarsi le tariffe professionali indicate da Collegi e Associazioni.

Le attribuzioni dell’amministratore, di carattere essenzialmente esecutivo, sono definite dall’art.1130 c.c.; ad esse devono aggiungersi quelli eventualmente attribuiti dal regolamento di condominio, dall’assemblea, da leggi speciali e dalle norme generali del diritto.

Dette attribuzioni sono: a) esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curatela dell’osservanza del regolamento di condominio; b) disciplina dell’uso delle cose comuni e prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; c) riscossione dei contributi ed erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; d) compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. L’amministratore, alla fine di ciascun anno, dovrà rendere il conto della sua gestione.

Vediamole singolarmente.

Esecuzione delle delibere. L’amministratore deve dar corso alle delibere prese dall’assemblea e curare l’osservanza del regolamento di condominio, operare con la diligenza del mandatario, e non potrà applicare deliberazioni contrarie alle leggi e all’ordine pubblico.

Disciplinare l’uso delle cose comuni. E’ compito dell’Amministratore consentire a tutti i condomini di usufruire dei servizi comuni in maniera completa, andando a stabilire in concreto quanto non previsto dal regolamento di condominio. E’ altrettanto necessario il buon senso quando si tratta di trovare soluzioni che, pur permettendo a tutti di godere di parti comuni, non sempre sono adatte a soddisfare i bisogni o le pretese di tutti i condomini.

Riscuotere i contributi ed erogare le spese. L’amministratore è inoltre un organo finanziario nel senso che deve riscuotere le quote di spese condominiali ed impiegarle per il buon funzionamento del condominio, deve redigere il rendiconto consuntivo, facendolo approvare dall’assemblea unitamente al preventivo con la relativa ripartizione delle spese.

Ciò è importantissimo perché soltanto grazie a tali approvazioni, l’amministratore potrà ottenere dal Tribunale “provvedimenti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi di condanna” nei confronti dei condomini morosi, naturalmente proprietari, per l’art. 63 delle disposizioni di attuazione. Infatti il giudice, di fronte ad una situazione di chiara morosità, potrà prendere subito le necessarie misure.

Oltre a quanto previsto per la manutenzione ordinaria, l’Amministratore deve provvedere a tutto quanto concerne la manutenzione straordinaria ed imprevedibile in termini di realizzazione e pagamenti. Per la realizzazione di tali opere dovrà essere espressamente autorizzato dall’assemblea a meno che le opere non rivestano il carattere di urgenza.

Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni. L’amministratore ha il dovere di tutelare gli interessi del condominio sia nei confronti dei singoli condomini che nei confronti dei terzi.

Rendere il conto della sua gestione. L’amministratore ha l’obbligo di relazionare annualmente l’Assemblea per tutto ciò che concerne la gestione contabile indicando le entrate, le uscite, la situazione patrimoniale e la ripartizione delle spese tra i condomini. Si riordi che, qualora l’amministratore non renda il conto della propria gestione per più di due anni, potrà essere revocato dall’assemblea.

Altri compiti. E’ dovere dell’amministratore provvedere ad eliminare subito il pericolo nell’imminenza di possibili crolli, anche se l’assemblea per questioni di risparmio abbia rinviato i lavori necessari. Dovrà intervenire con decisione e autorità se qualcuno mette in pericolo l’incolumità altrui. In situazioni di questo genere, la disubbidienza alle deliberazioni assembleari è un dovere che gli deriva da norme penali: infatti, in caso di reato egli dovrà rispondere innanzi al magistrato, eventualmente insieme a tutti i condomini. L’amministratore inoltre, quale custode del regolamento condominiale, dovrà adoperarsi per farlo rispettare.

Responsabilità civili. Oltre ai compiti indicati nell’art.1130 del c.c., ve ne sono altri di carattere tecnico-amministrativo, comuni agli amministratori di società, riguardando le norme sui dipendenti, quelle sui contributi da versare ad INPS ed INAIL, quella sulla sicurezza degli ascensori.

Responsabilità penali. In quanto responsabile del condominio, sull’amministratore gravano anche delle responsabilità penali. Dette responsabilità possono essere di volontà o di omissione. Sono volontari tutti quei reati commessi con dolo. In particolare le violazioni di domicilio, all’esercizio arbitrario delle proprie ragioni (sospensione dei servizi perché il condominio non paga), e così via. Si è di fronte invece ai reati di omissione qualora per negligenza, non si mettono in atto tutte quelle misure di sicurezza richieste dalla legislazione o imposte dalla tecnica più progredita e da ciò derivano lesioni o anche la morte. Si allude ai cornicioni caduti, ad ascensori precipitati, a caldaie scoppiate ed a corti circuiti e incendi.

L’amministratore, ancora, quale organo rappresentativo, ha il potere di rappresentare il condominio in giudizio. Se promuove azioni legali si dice che ha rappresentanza attiva. Se deve resistere ad azioni promosse da altri la rappresentanza è detta passiva. Nel primo caso l’amministratore può agire in giudizio a tutela degli interessi condominiali sia nei confronti dei condomini stessi che dei terzi nei limiti delle attribuzioni stabilite dalla legge o dal regolamento. Può anche agire al di fuori di tali limiti ma solo a seguito di una delibera assembleare presa con il voto del secondo comma 1136 codice civile.

Può inoltre adire le vie legali per ottenere l’osservanza del regolamento di condominio o l’esecuzione di delibere non rispettate.

Se, invece, il Condominio è convenuto in giudizio occorre distinguere se la citazione riguarda o meno questioni comprese nelle attribuzioni dell’amministratore. Mentre nel primo caso potrà operare come meglio crede in relazione alla scelta dei legali ed alla strategia da seguire, nel secondo caso dovrà informare immediatamente l’assemblea. La “legittimazione” rimane intatta per tutti i gradi di giudizio, ma in ogni caso è limitata alle vertenze relative alle parti ed ai servizi comuni, mentre quelle riguardanti le singole proprietà dovranno essere gestite dai diretti interessati. La legittimazione comprende quindi anche la possibilità di impugnare una sentenza. L’assemblea, però, per quanto riguarda la rappresentanza processuale del condominio, può conferire questo potere anche a una persona diversa dall’amministratore.