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Rinegoziazione e Sostituzione Mutuo

Con i tassi di interesse dell’area euro tornati ai minimi storici (anche se negli ultimi mesi si sono leggermente alzati), molti problemi delle famiglie alle prese con le rate dei mutui a tasso variabile sono, almeno per il momento, risolti. C’è però ancora una vasta fascia di mutui a tasso fisso, stipulati in anni in cui i tassi erano più alti, che sono molto costosi al confronto delle offerte attuali.

La strada più semplice per uscire dai mutui casa troppo pesanti è quella della rinegoziazione dei mutui stessi. Basta recarsi dalla propria banca e chiedere la modifica delle caratteristiche del contratto. Da precisare che la rinegoziazione delle condizioni del contratto esistenti è una facoltà e non un obbligo per la banca che, dunque, può decidere di non accogliere la richiesta. Quindi è una questione di accordi tra banca e mutuatario. Il mutuatario fa presente alla banca le proprie difficoltà e le chiede di venirgli incontro. Però, alla banca, se il cliente si dice pronto a chiudere il mutuo o trasferirlo altrove, può convenire rinegoziare il mutuo piuttosto che perderlo.

La rinegoziazione è la strada meno onerosa perchè non prevede commissioni bancarie e neppure l’applicazione dell’imposta sostitutiva. La legge 244/2007 prevede che in ogni momento la banca e il mutuatario possono accordarsi sulla modifica di alcune condizioni del contratto “senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata”. Questo significa che non è sempre necessario l’intervento del notaio. Però, se la banca ritiene di doverlo fare intervenire, il cliente può chiedere che il notaio applichi la riduzione dei suoi compensi.
Con la rinegoziazione del mutuo, si possono modificare il tipo di tasso (che può passare da variabile a fisso o misto e viceversa), la sua misura (si può chiedere una riduzione dello spread, cioè della maggiorazione applicata all’Euribor o all’Eurirs), e si può anche chiedere di prolungare la durata del mutuo, abbassando così il valore delle rate. Non si può invece chiedere di modificare la somma mutuata, che non può essere aumentata.

Se la banca non intende concedere la rinegoziazione, è possibile abbandonare l’istituto di credito e passare ad un’altra banca che offre condizioni migliori, attraverso la surrogazione (o surroga) o il mutuo di sostituzione.
Con la sostituzone si chiude il vecchio contratto e se ne accende uno nuovo. La sostituzione consente più opportunità di modifica, ma è anche quello più costoso. Possono essere modificati tutti gli elementi del contratto: la banca, il tipo di tasso e la sua misura, la durata e la somma mutuata, che può essere aumentata.

I costi sono però più alti, e vanno dall’eventuale penale di estinzione anticipata (se dovuta), alle spese per l’eventuale cancellazione della vecchia ipoteca, passando per i costi della pratica per accendere il nuovo mutuo. Tra l’altro sul nuovo contratto andrà versata l’imposta sostitutiva, mentre a livello fiscale sarà mantenuta la possibilità di detrarre gli interessi, ma sempre limitatamente all’importo residuo del vecchio mutuo.

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