L’atto di citazione per mala gestio dell’amministratore di condominio è l’atto processuale con cui l’assemblea o un condomino, tramite avvocato, avvia davanti al giudice un procedimento volto a far accertare e sanzionare la cattiva gestione dell’amministratore e a ottenere le relative tutele — come la revoca, il rendiconto, il risarcimento dei danni o misure d’urgenza. Tale atto identifica le parti, ricostruisce sinteticamente i fatti contestati e le ragioni giuridiche, indica i mezzi di prova e il valore della domanda; la sua notifica all’amministratore e il deposito in cancelleria danno origine al processo, che il giudice seguirà per verificare la responsabilità gestionale e disporre i rimedi richiesti.

Come scrivere un Atto di citazione per mala gestio amministratore condominio​

Per impostare un atto di citazione mirato a far emergere una mala gestio dell’amministratore di condominio occorre combinare rigore procedurale, chiarezza fattuale e una corretta esposizione delle ragioni giuridiche: il documento deve raccontare i fatti con ordine cronologico e dettaglio sufficiente per permettere al giudice di capire esattamente quali comportamenti dell’amministratore si contestano, in che periodo si sono verificati, quali documenti li provano e quale pregiudizio concreto hanno cagionato al condominio o ai singoli condomini. L’esposizione iniziale, dopo l’indicazione delle parti e dei rispettivi domicili processuali, dovrebbe dunque ricostruire in termini precisi le vicende: nomina e poteri dell’amministratore, atti o omissioni contestati (esecuzione di lavori non deliberati, mancata redazione o mancata conservazione della contabilità, ritardi o inadempimenti negli obblighi di manutenzione, destinazione impropria di somme condominiali, omissione nella convocazione dell’assemblea, ecc.), date e importi rilevanti, eventuali comunicazioni intercorse fra amministratore e condomini, e tutte le conseguenze patrimoniali e non patrimoniali subite (danni, maggiori spese, pregiudizio alla sicurezza, responsabilità verso terzi). È importante che ogni fatto venga corredato dall’indicazione dei documenti che lo provano: verbali di assemblea, estratti conto bancari condominiali, fatture, preventivi, corrispondenza (PEC, email, raccomandate) e fotografie o perizie tecniche. Se prima di adire il giudice è stata inviata una diffida formale o una richiesta di accesso agli atti, va descritta e allegata, perché dimostra l’intento di risolvere la questione bonariamente e mette il giudice nelle condizioni di valutare eventuali condotte dilatorie del convenuto.

La parte dedicata alla motivazione giuridica deve collegare i fatti alle norme che disciplinano la posizione e i doveri dell’amministratore di condominio e ai principi generali di responsabilità contrattuale e extracontrattuale. Bisogna spiegare perché i comportamenti contestati costituiscono violazione dei doveri di diligenza, correttezza e trasparenza imposti al gestore del condominio, e, se del caso, come tali condotte integrino responsabilità per fatto illecito o inadempimento contrattuale. È opportuno citare il regolamento condominiale e le delibere rilevanti, quando esse attribuiscono compiti o limiti all’operato dell’amministratore; se si richiede la liquidazione del danno, la parte deve indicare i criteri di quantificazione adottati o chiedere al giudice l’ammissione di consulenza tecnica d’ufficio per la valutazione tecnica/economica del pregiudizio.

Dal punto di vista formale, l’atto di citazione deve contenere una chiara esposizione del petitum, cioè delle domande che si rivolgono al giudice: dichiarazione della responsabilità dell’amministratore per mala gestio, condanna al risarcimento del danno in una somma determinata o da determinarsi in via istruttoria, ordine di restituzione di somme indebitamente utilizzate, deposito della contabilità, ordine di esibizione di documenti e registri condominiali, nomina di un amministratore provvisorio o revoca dell’amministratore, decreto di sequestro conservativo o altri provvedimenti cautelari qualora sussista il rischio di dispersione del patrimonio condominiale. È fondamentale indicare il valore della controversia e motivare la sua determinazione, perché questa incide su competenze, tempi e costi processuali. Occorre anche precisare i mezzi di prova che si intende utilizzare: prova documentale già in atti e da allegare, testimonianze, consulenza tecnica, perizie, ispezioni.

Lo stile redazionale deve essere chiaro, professionale e il meno polemico possibile: l’attore deve narrare i fatti in modo lineare e verificabile, evitando affermazioni generiche o non supportate da elementi probatori. Ogni affermazione di danno o di responsabilità deve essere accompagnata, dove possibile, da numeri, date, riferimenti a documenti e calcoli sommari che permettano di comprendere l’entità della pretesa. Se la quantificazione complessiva non è agevole, è corretto formulare un danno presunto e chiedere al giudice l’ammissione di CTU o di altri mezzi per la quantificazione definitiva.

Non trascurare le regole di forma richieste dalla procedura civile: l’indicazione del giudice territorialmente competente (in genere il Foro del luogo in cui è ubicato l’immobile condominiale), i dati identificativi completi delle parti e dei loro domicili o elezione di domicilio in studio legale, la firma del ricorrente o del difensore e l’eventuale procura alle liti, l’elenco e l’allegazione dei documenti su cui si fonda la domanda, e l’indicazione di eventuali richieste di provvedimenti cautelari con la relativa esposizione dei presupposti di periculum in mora e fumus boni iuris. Se si intende chiedere misure urgenti (ad esempio un provvedimento sommario o un sequestro conservativo), occorre motivare con precisione la necessità della tutela urgente e motivarne i presupposti probatori, allegando quanto disponibile a sostegno. Va infine prevista la liquidazione delle spese di giudizio e degli onorari, nonché l’applicazione degli interessi legali e moratori, con indicazione delle somme già conosciute o di un criterio per la liquidazione.

Dal punto di vista pratico, prima di depositare l’atto conviene verificare e raccogliere ogni documento utile, predisporre un calcolo provvisorio dei danni e delle somme da recuperare, valutare la possibilità di chiedere in via preliminare l’esibizione immediata della contabilità condominiale o l’accesso agli atti mediante diffida e, se appropriato, ricorrere a una perizia tecnica preventiva. In sede di redazione, è utile mantenere un ordine dei capitoli: indicazione delle parti, narrazione dei fatti in ordine cronologico, esposizione delle norme e dei principi rilevanti, indicazione delle prove, richieste al giudice (petitum) con eventuale distinto elenco delle misure cautelari, valore della causa, conclusione con la formula di rito e sottoscrizione. Prima della notifica, verificare i termini e le modalità di notifica previsti dalla legge e curare l’elezione del domicilio in modo che tutte le comunicazioni processuali possano essere regolarmente recapitate.

In sintesi, un atto di citazione efficace contro un amministratore che ha gestito male il condominio deve essere solido nella ricostruzione fattuale, rigoroso nell’indicazione delle prove, chiaro nelle richieste e conforme alle formalità processuali; deve collegare puntualmente i comportamenti contestati ai doveri giuridici dell’amministratore e alle conseguenze patrimoniali o di altra natura subite, e deve prevedere, se necessario, strumenti istruttori o cautelari per preservare il patrimonio condominiale in attesa della decisione di merito.

Modello Atto di citazione per mala gestio amministratore condominio​

TRIBUNALE DI ______________

ATTO DI CITAZIONE

Per:
– ______________ (CONDOMINIO ______________), con sede in ______________, codice fiscale/partita IVA ______________, in persona del/la legale rappresentante/procuratore pro tempore Sig./Sig.ra ______________, elettivamente domiciliato/a presso lo studio dell’Avv. ______________, in ______________, PEC ______________/email ______________, rappresentato e difeso dall’Avv. ______________, come da procura/in calce;
– (eventuale co-attore) ______________,

CONTRO

– Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, domicilio elettivo presso ______________, in qualità di amministratore del Condominio ______________ (nomina del ______________), C.A. n. ______________ (se presente);

E, per quanto occorrerà, con convocazione del convenuto nei modi e termini di legge, espone quanto segue.

1. Oggetto della domanda
Il Condominio ______________ promuove la presente azione nei confronti del Sig./Sig.ra ______________ per mala gestio nell’esercizio delle proprie funzioni di amministratore condominiale, per ottenere accertamento della responsabilità, ristoro dei danni patrimoniali e non patrimoniali, condanna al risarcimento e alla restituzione di somme indebitamente spese o sottratte, nonché ogni altra statuizione ritenuta opportuna e necessaria.

2. Fatti
– In data ______________ il Sig./Sig.ra ______________ è stato nominato amministratore del Condominio ______________ dall’assemblea condominiale/interim ecc.; la sua nomina è risultata da verbale dell’assemblea in data ______________ (allegato doc. n. ______________).
– L’amministratore era tenuto, ai sensi dell’art. 1130 c.c. e del regolamento condominiale, a svolgere le funzioni di gestione, tenuta della contabilità, esecuzione delle delibere assembleari, conservazione delle parti comuni e rendiconto periodico.
– Nel periodo dal ______________ al ______________ il convenuto ha posto in essere fatti e omissioni tali da integrare grave negligenza e mala gestio, consistenti in particolare in: ______________ (es.: mancata esecuzione di lavori urgenti; affidamento di opere a imprese conviventi o senza gara; somme erogate senza delibera; omessa tenuta della contabilità; mancata riscossione quote; mancata stipula/gestione polizze; mancato deposito rendiconto; ecc.).
– A seguito di tali condotte si sono verificati i seguenti danni e perdite patrimoniali: ______________ (specificare somme, rapporti bancari, fatture, mancati introiti, penalità, ecc.), come documentato da: ______________ (elenco documenti: estratti conto, fatture, preventivi, ricevute, verbali, corrispondenza, ecc., allegati doc. nn. ______________).
– L’amministratore, nonostante le formali richieste notificate in data ______________ (allegato doc. ______________), non ha fornito idonei rendiconti né ha provveduto a sanare le irregolarità contestate, comprovando la propria responsabilità nella gestione negligente.

3. Motivi di diritto
– I comportamenti sopra descritti integrano violazioni degli obblighi di diligenza, correttezza e buona fede nell’esecuzione della gestione, nella violazione degli artt. 1176 e 1218 c.c. e degli specifici doveri previsti dall’art. 1130 c.c. e dal regolamento condominiale.
– Le condotte dannose configurano altresì illecito civile ai sensi dell’art. 2043 c.c. e danno diritto al risarcimento ai sensi degli artt. 1218 e ss. c.c.
– Per quanto di ragione, si chiede altresì la dichiarazione di responsabilità dell’amministratore e la condanna alla restituzione delle somme indebitamente percepite ovvero alla rifusione di quanto perduto dal Condominio per effetto dell’attività di gestione.

4. Mezzi di prova
Si producono e si offriranno i seguenti mezzi di prova:
– documentali: verbali di nomina e assemblea, rendiconti (se presenti), estratti conto bancari, fatture, ricevute, corrispondenza, contratti di appalto, copia regolamento condominiale (allegati doc. nn. ______________);
– perizia tecnica/contabile ai sensi dell’art. 61 c.p.c. al fine di accertare l’entità del danno e l’irregolarità della contabilità;
– testimonianze dei Sigg. ______________ (residenza/domicilio ______________);
– ogni altro mezzo istruttorio che si dovesse rendere necessario nel corso del giudizio.

5. Domande e conclusioni
Per tutto quanto esposto, il Condominio ______________, come in premessa rappresentato e difeso,

chiede che il Tribunale adito, previa comunicazione della presente citazione e ordinaria istruttoria:

1) accerti e dichiari la responsabilità del Sig./Sig.ra ______________ per mala gestio nell’esercizio delle funzioni di amministratore del Condominio ______________ nel periodo dal ______________ al ______________;
2) ordini e condanni il Sig./Sig.ra ______________ a rendere un conto dettagliato e documentato della gestione svolta, con produzione di tutta la documentazione relativa alla contabilità condominiale, ai movimenti bancari e ai contratti stipulati;
3) condanni il Sig./Sig.ra ______________ alla restituzione delle somme complessive di Euro ______________, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, risultanti dalla perizia contabile e/o dai documenti prodotti;
4) in via principale o subordinata, condanni il Sig./Sig.ra ______________ al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali conseguenti alla mala gestio, oltre interessi e rivalutazione;
5) disponga, se del caso, misure conservative o cautelari ex art. ______________ c.p.c. (pignoramento, sequestro conservativo, ecc.) sulle somme e sui beni intestati al convenuto;
6) dichiari la decadenza o la cessazione della carica di amministratore del Sig./Sig.ra ______________ e condanni il convenuto al pagamento delle spese processuali, degli onorari di causa e dei compensi per CTU;
7) ogni altra statuizione che il Tribunale riterrà di giustizia e opportuna nel merito.

6. Valore della causa
Il valore della presente causa è quantificato in Euro ______________, oltre interessi e rivalutazione e ogni accessorio di legge.

7. Comunicazioni e notificazioni
Si indica, ai fini delle comunicazioni di cui all’art. 83 c.p.c., il domicilio eletto del Condominio presso lo studio dell’Avv. ______________ in ______________, via ______________ n. ______________, PEC ______________.

Si allegano i documenti elencati in calce:
– doc. nn. ______________: verbale assemblea di nomina;
– doc. nn. ______________: estratti conto bancari;
– doc. nn. ______________: fatture e ricevute;
– doc. nn. ______________: comunicazioni e diffide al convenuto;
– doc. nn. ______________: regolamento condominiale;
– ogni altro documento utile a provare quanto dedotto.

Luogo, lì ______________

Avv. ______________
Procura alle liti: (si allega) ______________

Firma dell’Avv.: ______________