L’Atto di citazione per simulazione di compravendita è l’atto con cui una persona avvia una causa per chiedere al giudice di accertare che una vendita, pur risultando da un contratto o da un atto notarile, non corrisponde alla reale volontà delle parti. La simulazione può consistere, per esempio, in una vendita solo apparente, mai voluta come trasferimento effettivo, oppure in un accordo che nasconde un’operazione diversa, come una donazione. Si ricorre a questo strumento quando esistono ragioni concrete per contestare gli effetti della compravendita, ad esempio in una controversia tra familiari, tra eredi o con creditori che ritengono pregiudicati i propri diritti. L’atto serve a portare formalmente la questione davanti al giudice, indicando chi è coinvolto e quale accertamento viene richiesto. Non annulla da solo la vendita: dà avvio al procedimento nel quale le parti potranno presentare le proprie ragioni e prove.

Come scrivere un Atto di citazione simulazione compravendita​

Per redigere un atto di citazione relativo alla simulazione di una compravendita, occorre costruire un documento processuale, non una lettera di contestazione. La forma deve consentire al giudice di capire con precisione quale effetto si chiede, quali fatti lo giustificano e su quali prove si fonda la domanda; al convenuto deve permettere di individuare subito la controversia e predisporre la difesa. È un atto da predisporre con un avvocato: competenza, termini, notifiche e formulazione delle domande dipendono dai dettagli del caso e un errore può avere conseguenze processuali rilevanti.

L’intestazione deve indicare l’ufficio giudiziario adito e identificare le parti in modo non ambiguo. Per ciascuna persona fisica vanno riportati i dati identificativi e il codice fiscale; per una società o un altro ente, la denominazione, la sede e i dati del rappresentante che agisce o viene convenuto. Vanno poi indicati il difensore dell’attore, i riferimenti professionali e il domicilio digitale dichiarato o eletto secondo le regole applicabili, oltre agli elementi relativi alla procura. L’indirizzo al quale notificare l’atto al convenuto deve essere controllato con particolare attenzione: una corretta ricostruzione dei fatti non rimedia a una notificazione eseguita in modo invalido.

La scelta del giudice non va fatta automaticamente in base al luogo in cui si trova il notaio o è stato firmato l’atto. Occorre verificare le regole sulla competenza per materia, valore e territorio in relazione alle domande effettivamente proposte. Se la controversia riguarda diritti reali su un immobile, può rilevare il foro del luogo in cui esso si trova, ma l’applicazione va valutata sulla specifica domanda e sul suo contenuto. Anche l’indicazione del valore della causa deve essere coerente con l’oggetto delle richieste e con i criteri processuali pertinenti.

Nella parte iniziale si espone chi agisce, chi viene chiamato in giudizio e qual è il rapporto tra le parti. È utile chiarire fin da subito, per esempio, se l’attore è uno dei soggetti che ha sottoscritto la compravendita, un creditore, un erede o un terzo che sostiene di essere pregiudicato dall’apparenza dell’atto. Questa precisazione non è formale: può incidere sull’interesse ad agire, sulle prove ammissibili e sul tipo di tutela richiesta. Evitare formule vaghe come «l’attore è interessato all’accertamento»; occorre descrivere concretamente quale situazione giuridica sarebbe stata lesa e in che modo la decisione richiesta potrebbe proteggerla.

La parte centrale dovrebbe presentare i fatti in ordine cronologico, separando ciò che risulta da documenti o circostanze verificabili da ciò che viene dedotto come conclusione. Per identificare la compravendita contestata, riportare, per quanto disponibile, data, notaio rogante, estremi dell’atto, parti contraenti e riferimenti alla trascrizione. Se si tratta di un immobile, descriverlo in modo preciso, includendo gli identificativi catastali utili e gli estremi della formalità pubblicitaria pertinenti. L’indicazione generica di «un immobile venduto alcuni anni fa» non consente di capire con certezza quale atto sia al centro della domanda.

Dopo aver individuato l’atto, occorre spiegare quale assetto reale l’attore contrappone a quello apparente. Se si sostiene che le parti non volevano alcun trasferimento, vanno esposti i fatti che, secondo l’attore, dimostrano l’assenza di una reale volontà di vendita. Se invece si deduce che la compravendita nasconde un diverso accordo, bisogna descrivere quale fosse l’intesa dissimulata e quali elementi ne sostengano l’esistenza. Non basta scrivere che «la vendita era fittizia»: occorre specificare, ad esempio, se il prezzo sia stato o meno effettivamente pagato, chi abbia continuato a disporre dell’immobile, quali comportamenti abbiano tenuto le parti dopo la stipula e quali documenti o testimonianze possano confermare quei fatti.

La formulazione deve distinguere le prove dagli indizi e dagli argomenti. «Il prezzo non è stato corrisposto» è un’affermazione di fatto da sostenere con elementi pertinenti; «l’atto è simulato perché il prezzo è incongruo» è invece una deduzione che richiede di spiegare perché l’importo, confrontato con altri dati, sia significativo. Se si producono estratti conto, scritture private, corrispondenza o documenti relativi al possesso e alle spese dell’immobile, ciascun documento va identificato e collegato al fatto che dovrebbe dimostrare. Per le richieste di prova testimoniale, i capitoli devono riguardare fatti specifici e verificabili, non domande che chiedano al testimone di esprimere valutazioni giuridiche come «confermi la simulazione della vendita?».

Va valutato con attenzione anche chi propone la domanda. Le regole sulla prova della simulazione non sono identiche per le parti dell’accordo e per i terzi o i creditori: il codice civile disciplina espressamente la prova della simulazione e prevede un trattamento distinto, tra l’altro, per i terzi. Per questo è rischioso inserire formule standard sull’ammissibilità di qualsiasi prova senza chiarire la posizione dell’attore e il fondamento delle sue allegazioni. Anche l’esistenza di una scrittura privata che documenti un’intesa diversa non esaurisce, da sola, l’analisi: vanno verificati contenuto, data, sottoscrizioni, coerenza con gli altri elementi e rilevanza rispetto alla domanda formulata.

La parte in diritto deve collegare i fatti alla tutela richiesta, senza trasformarsi in una raccolta di citazioni normative. È preferibile spiegare in modo lineare perché i fatti esposti integrerebbero, secondo l’attore, una simulazione e quale conseguenza giuridica se ne vorrebbe far derivare. Non si dovrebbero confondere l’accertamento della simulazione e le eventuali conseguenze ulteriori: chiedere che l’atto sia dichiarato simulato non equivale automaticamente a ottenere la validità di un diverso accordo, il ritrasferimento del bene o la cancellazione di una formalità. Se si sostiene l’esistenza di un contratto dissimulato, occorre indicare quale sia e considerare se ricorrano i requisiti necessari perché possa produrre gli effetti invocati. Le richieste accessorie devono quindi essere formulate solo se fondate sui fatti dedotti e sulla disciplina applicabile.

Le conclusioni vanno scritte in modo determinato. La formula «si chiede giustizia» non dice al giudice quale pronuncia emettere. È più utile specificare se si domanda l’accertamento della simulazione assoluta oppure della simulazione relativa, quale atto ne è interessato, quale rapporto si chiede di riconoscere e quali ulteriori effetti, se pertinenti, si intendono ottenere. Se l’attore propone domande subordinate, ciascuna va distinta e collegata alla condizione per cui viene formulata, evitando richieste incompatibili presentate come se fossero tutte principali. Si possono inoltre chiedere le spese di lite secondo le regole applicabili, ma la richiesta non sostituisce la precisazione delle domande sostanziali.

Nella citazione vanno poi inseriti l’invito al convenuto a costituirsi e a comparire all’udienza indicata, nonché gli avvertimenti processuali previsti dalla disciplina vigente. In particolare, il testo deve rispettare i termini e le indicazioni richiesti dal codice di procedura civile, compreso il termine per la costituzione del convenuto e l’avviso sulle decadenze che possono derivare da una costituzione tardiva. Queste formule non andrebbero ricostruite a memoria né copiate da un fac simile non aggiornato: vanno controllate rispetto alle norme applicabili al momento della redazione e al rito concretamente seguito. Anche la data dell’udienza deve essere fissata tenendo conto dei termini a comparire e delle esigenze di notificazione.

Prima della citazione, va verificato se sia necessario esperire un procedimento di mediazione o un’altra condizione di procedibilità. Nelle controversie che coinvolgono diritti reali può rilevare la mediazione obbligatoria, ma l’inquadramento dipende dall’oggetto effettivo della domanda: non è sufficiente chiamare la controversia «simulazione di compravendita» per stabilire automaticamente se il passaggio sia richiesto. Se la procedura è necessaria, l’atto deve riferire correttamente il suo svolgimento o l’esito pertinente, senza affermare che sia stata esperita quando ciò non risulta dai documenti.

Tra gli errori più insidiosi c’è l’uso indistinto di «nullità», «simulazione» e «inefficacia», come se fossero sinonimi. Nell’atto bisogna indicare quale fenomeno si allega e quale pronuncia se ne vuole ricavare, verificando che la ricostruzione dei fatti sostenga proprio quella domanda. Un altro errore è attribuire valore decisivo a un singolo indizio, per esempio al mancato pagamento apparente, senza spiegare quali riscontri lo confermino o come si concili con il resto della vicenda. Per evitarlo, ogni passaggio rilevante dovrebbe trovare corrispondenza in un documento, in una circostanza descritta con precisione o in una prova richiesta.

È altrettanto problematico omettere le persone coinvolte nella vicenda senza averne valutato il ruolo processuale. Chi debba necessariamente partecipare al giudizio non si determina con una regola identica per ogni caso: dipende dal contenuto delle domande e dagli effetti che la pronuncia potrebbe produrre nei confronti delle parti dell’atto e di altri soggetti. Prima di redigere le conclusioni, occorre quindi verificare chi abbia sottoscritto l’atto, chi sia succeduto a eventuali contraenti deceduti e se siano intervenuti successivi trasferimenti o formalità. Un controllo finale dovrebbe confrontare nomi, date, estremi notarili, identificativi dell’immobile e richieste con gli atti allegati, così da evitare che il documento chieda una pronuncia riferita a un’acquisizione diversa da quella descritta nel corpo della citazione.

Modello Atto di citazione simulazione compravendita​

TRIBUNALE ORDINARIO DI __

ATTO DI CITAZIONE
per l’accertamento della simulazione assoluta di compravendita immobiliare

Per

Nome e cognome / denominazione del creditore attore: __
Codice fiscale / partita IVA: __
Luogo e data di nascita / data di costituzione: __
Residenza / sede legale: __
Indirizzo: __
PEC, se disponibile: __

rappresentato e difeso dall’Avv. __, codice fiscale __, del Foro di __, presso il cui studio in __, via __, elegge domicilio, giusta procura alle liti in calce/allegata al presente atto.

Il difensore dichiara di voler ricevere le comunicazioni e notificazioni al seguente indirizzo PEC: __.

Attore

Contro

1. Venditore

Nome e cognome: __
Codice fiscale: __
Luogo e data di nascita: __
Residenza: __
Indirizzo: __
PEC, se disponibile: __

2. Acquirente

Nome e cognome: __
Codice fiscale: __
Luogo e data di nascita: __
Residenza: __
Indirizzo: __
PEC, se disponibile: __

Convenuti

Premesso in fatto

1. L’attore è creditore del convenuto __, di seguito indicato come “venditore”, in forza di __, titolo del __, per un credito pari a euro __, oltre accessori, scaduto e non adempiuto.
2. Il credito deriva da __. Nonostante le richieste di pagamento rivolte al debitore in data __ e in data __, il convenuto non ha provveduto al pagamento, come risulta dalla documentazione prodotta.
3. In data __, con atto rogato dal Notaio __, con studio in __, repertorio n. __ e raccolta n. __, il venditore ha formalmente trasferito al convenuto __, di seguito indicato come “acquirente”, il seguente immobile:

   Comune: __
   Indirizzo: __
   Dati catastali: foglio __, particella __, subalterno __
   Categoria catastale: __
   Composizione e pertinenze: __

4. L’atto di compravendita è stato trascritto presso i registri immobiliari di __ in data __, ai nn. __ di registro generale e __ di registro particolare.
5. La compravendita indicata è meramente apparente. Le parti non hanno avuto l’effettiva volontà di trasferire la proprietà dell’immobile e di assoggettarsi agli effetti propri del contratto dichiarato nell’atto notarile.
6. In particolare, la simulazione emerge dai seguenti elementi: __.
7. Il prezzo indicato nell’atto, pari a euro __, non è stato effettivamente corrisposto / è stato corrisposto solo in parte per euro __, con le seguenti modalità: __. Le circostanze relative al pagamento sono documentate da __.
8. Dopo la stipula, il venditore ha continuato a __. In particolare, __. L’acquirente, invece, __.
9. Ulteriori circostanze rilevanti ai fini dell’accertamento della simulazione sono le seguenti: __.
10. L’atto apparente è pregiudizievole per l’attore, poiché sottrae formalmente l’immobile alla garanzia patrimoniale del debitore e ostacola il soddisfacimento del credito vantato nei suoi confronti.
11. L’attore ha interesse a ottenere l’accertamento della simulazione e l’inefficacia dell’atto nei propri confronti, al fine di poter esercitare le iniziative previste dalla legge per la tutela del proprio credito.
12. In data __ l’attore ha avviato un procedimento di mediazione nei confronti dei convenuti presso __, organismo iscritto nel registro competente, procedimento n. __. La procedura si è conclusa in data __ con esito __, come da verbale prodotto.
    

    In diritto
    

    Ai sensi degli artt. 1414 e seguenti del codice civile, il contratto simulato non produce tra le parti gli effetti che esse hanno dichiarato di voler realizzare. La simulazione può essere fatta valere dai terzi e dai creditori quando l’atto apparente pregiudica i loro diritti, secondo quanto previsto dagli artt. 1415, 1416 e 1417 del codice civile.

    L’attore, quale creditore del venditore, ha interesse a far accertare che la compravendita descritta in premessa è simulata e non è idonea a pregiudicare le ragioni creditorie azionate con il presente giudizio.

    La controversia riguarda un immobile situato nel circondario del Tribunale adito e rientra pertanto nella competenza territoriale di questo Tribunale ai sensi dell’art. 21 c.p.c.

    Mezzi di prova e documenti
    

    L’attore chiede di ammettere la prova documentale e testimoniale sui fatti esposti in narrativa e, in particolare, sui seguenti capitoli:

13. Vero che __.
14. Vero che __.
15. Vero che __.
16. Vero che __.

    Testimoni:

    Nome e cognome: __
    Residenza: __
    Fatti sui quali dovrà essere sentito: __

    Nome e cognome: __
    Residenza: __
    Fatti sui quali dovrà essere sentito: __

    L’attore chiede inoltre, ove ritenuto necessario, l’ammissione di consulenza tecnica d’ufficio al fine di __.

    Si producono i seguenti documenti:

17. __;
18. __;
19. __;
20. __;
21. __;
22. __;
23. __.
    

    Conclusioni
    

    Tutto ciò premesso, l’attore, come sopra rappresentato e difeso,

    chiede

    che l’Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:

24. accerti e dichiari che il contratto di compravendita stipulato in data __ tra il convenuto venditore __ e il convenuto acquirente __, rogato dal Notaio __, repertorio n. __ e raccolta n. __, avente a oggetto l’immobile descritto in narrativa, è assolutamente simulato;
25. per l’effetto, dichiari che il predetto atto non ha prodotto il trasferimento effettivo della proprietà dell’immobile e che la simulazione non è opponibile all’attore e non può pregiudicare le sue ragioni creditorie;
26. disponga, ove ne ricorrano i presupposti, gli adempimenti pubblicitari conseguenti alla pronuncia, con riferimento alla trascrizione dell’atto presso i registri immobiliari di __, ai nn. __ di registro generale e __ di registro particolare;
27. condanni i convenuti, in solido tra loro o ciascuno per quanto di ragione, alla rifusione delle spese e dei compensi del presente giudizio, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge.

    Ai fini del contributo unificato, il valore della causa è dichiarato pari a euro __ / indeterminabile.

    Citazione
    

    Tutto ciò premesso, l’attore, come sopra rappresentato e difeso,

    CITA

28. Nome e cognome del venditore: __, residente in __, via __, codice fiscale __;
29. Nome e cognome dell’acquirente: __, residente in __, via __, codice fiscale __;

    a comparire dinanzi al Tribunale Ordinario di __, all’udienza del __, ore di rito, con invito a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell’udienza indicata, ai sensi e nelle forme stabilite dall’art. 166 c.p.c., e a comparire, nell’udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell’art. 168-bis c.p.c., con l’avvertimento che la costituzione oltre il termine sopra indicato comporta le decadenze previste dagli artt. 38 e 167 c.p.c.; che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria nei giudizi davanti al Tribunale, salvi i casi previsti dalla legge; che, ricorrendone i presupposti, ciascun convenuto può presentare istanza per l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato; e che, in caso di mancata costituzione, si procederà in sua contumacia, per ivi sentir accogliere le conclusioni formulate nel presente atto.

    Luogo: __
    Data: __

    Avv. __
    Firma: __

    Procura alle liti
    

    Il/La sottoscritto/a __, codice fiscale __, nella qualità di __, delega l’Avv. __ a rappresentarlo/a e difenderlo/a nel presente giudizio, in ogni sua fase e grado, conferendogli/le ogni facoltà di legge, compresa quella di conciliare e transigere, farsi sostituire, chiamare terzi, rinunciare agli atti e accettare rinunce, riscuotere somme e rilasciare quietanze, nonché proporre domande e istanze connesse o conseguenti.

    Elegge domicilio presso lo studio del difensore in __, via __.

    Luogo: __
    Data: __

    Firma del conferente: __

    È autentica.

    Avv. __
    Firma: __