È un accordo privato con cui un committente incarica un appaltatore di progettare, fornire, installare o manutenere impianti tecnologici (elettrici, idraulici, di riscaldamento/condizionamento, sicurezza ecc.), disciplinando in modo dettagliato oggetto, prezzo, tempi e modalità esecutive. Il contratto vincola l’appaltatore alla corretta esecuzione secondo le norme tecniche e di sicurezza vigenti, all’utilizzo di materiali conformi e alla consegna collaudata dell’opera, mentre il committente assume l’obbligo del pagamento e la verifica finale; sono inoltre previste responsabilità per vizi, garanzie e possibili penali per ritardi. In pratica serve a ripartire rischi e obblighi tra le parti e a fissare criteri chiari di accettazione, certificazione e responsabilità per garantire che l’impianto funzioni secondo le prestazioni concordate.

Come scrivere un Contratto di appalto privato per opere impiantistiche​

Per redigere un contratto di appalto privato per opere impiantistiche occorre procedere con precisione tecnica e chiarezza contrattuale, armonizzando la descrizione delle prestazioni con la disciplina normativa e con le prassi del settore, in modo da evitare ambiguità che poi si traducono in contenziosi o ritardi di cantiere. La prima cura è definire con parole univoche le parti contrattuali, indicando la ragione sociale, la sede, la partita IVA, i riferimenti rappresentativi e i soggetti incaricati di comunicare e ricevere le notifiche. È importante introdurre una sezione definizioni nella quale si ricomprendono i termini tecnici e procedurali che ricorrono nel testo (ad esempio: “committente”, “appaltatore”, “opere”, “documentazione progettuale”, “collaudo”, “data di ultimazione”), poiché le parole avranno valore vincolante per l’interpretazione delle obbligazioni.

La descrizione dell’oggetto deve essere completa e riferita a documenti tecnici allegati che costituiscono parte integrante del contratto: progetto esecutivo, elaborati grafici, capitolato tecnico, lista materiali, computo metrico estimativo, cronoprogramma di lavori. La gerarchia dei documenti deve essere esplicitata, stabilendo quali documenti prevalgono in caso di incongruenze: di norma il progetto esecutivo e il capitolato tecnico prevalgono sulla semplice descrizione testuale. Per opere impiantistiche è fondamentale dettagliare tipologie di impianto coinvolte (elettrico, illuminazione, forza motrice, distribuzione BT/MT, HVAC, antincendio, gas, idrosanitario, telegestione, controllo accessi, ecc.), specificando le interfacce con le opere edilizie esistenti, i punti di allacciamento alle reti pubbliche, gli obblighi relativi a scavi e ricolmature, nonché la responsabilità sulla fornitura e posa di canalizzazioni, tubazioni e relative protezioni.

Il capitolato tecnico deve prescrivere gli standard qualitativi, le norme di riferimento e le certificazioni richieste per materiali e componenti: riferimenti normativi CEI, UNI, EN, marcature CE dove previste, certificazioni di prodotto e attestati di conformità, oltre alla produzione della dichiarazione di conformità prevista dal D.M. 37/2008 per gli impianti destinati agli edifici. Per parti di impianto che prevedono software, PLC o sistemi di controllo, il contratto deve definire i requisiti funzionali, i protocolli di comunicazione, i criteri di aggiornamento e le licenze d’uso, nonché le garanzie e responsabilità su eventuali personalizzazioni del software.

L’importo e le modalità di pagamento devono essere strutturate in modo chiaro: indicare se il prezzo è a corpo o a misura, allegare il computo metrico e la relazione sui prezzi unitari, stabilire l’eventuale anticipo riconosciuto e le garanzie a fronte di anticipo (fideiussione bancaria o assicurativa), l’eventuale trattenuta a garanzia (retention) e le condizioni per la sua restituzione. È opportuno disciplinare la fatturazione, la documentazione da allegare per l’emissione delle fatture, i termini di pagamento, gli interessi di mora ed eventuali meccanismi di adeguamento prezzi per forniture lunghe o per variazioni normative. Le modalità di contabilizzazione delle varianti devono essere previste nel contratto: occorre stabilire come si valutano le opere aggiuntive o ridotte, se si applicano i prezzi dell’appalto, listini concordati o prezzi di mercato, e quale procedura seguire per l’emissione e l’approvazione degli ordini di variazione.

Programmazione dei lavori e penali per ritardo meritano clausole precise: fissare la data di inizio, il cronoprogramma esecutivo, i tempi di ultimazione e le fasi critiche con eventuali milestone operative; prevedere le cause di sospensione temporanea e la procedura per le proroghe di termini, nonché la disciplina delle penali in caso di ritardo ingiustificato. È utile indicare i criteri per il ricevimento dei lavori parziali e per la consegna dei diversi impianti, prevedendo prove funzionali, test in esercizio, bilanciamenti e tarature, con indicazione delle soglie di accettabilità e dei protocolli di collaudo. Il trasferimento dei rischi e il passaggio di proprietà devono essere chiaramente individuati: comunemente il rischio resta a carico dell’appaltatore fino al collaudo finale o fino al momento in cui l’opera viene accettata formalmente dal committente.

La gestione della sicurezza sul lavoro deve richiamare gli obblighi previsti dalla normativa vigente, in particolare il D.Lgs. 81/2008, prevedendo la predisposizione del Piano Operativo di Sicurezza (POS) da parte dell’appaltatore e, se necessario, la cooperazione con il committente e con altri soggetti per la redazione del Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC), nonché l’individuazione dei responsabili della sicurezza, l’obbligo di coordinamento operativo e le modalità di segnalazione di infortuni o criticità. Occorre disciplinare la gestione dei rifiuti, lo smaltimento dei materiali di risulta e l’adozione di misure ambientali per ridurre impatti, rumori e vibrazioni.

Per gli impianti la fase di messa in servizio (commissioning) e di collaudo è centrale: stabilire prove di accettazione funzionale, prove in condizioni di carico, misure strumentali, esecuzione di report di collaudo, partecipazione e firme di responsabili designati e la facoltà di avvalersi di un collaudatore terzo. La consegna della documentazione “as built”, dei manuali d’uso e manutenzione, delle schede tecniche, degli schemi elettrici aggiornati e dei Certificati di Conformità e di Rispondenza deve essere condizione per i pagamenti finali e per il rilascio delle garanzie. La durata della garanzia sui lavori (periodo di vizi e difformità) e le modalità di intervento in garanzia vanno specificate, compresi tempi massimi per la riparazione e penali in caso di mancato intervento; per aspetti strutturali e di sicurezza occorre inoltre richiamare eventuali termini di responsabilità più lunghi previsti dalla disciplina speciale o dalle assicurazioni.

La responsabilità dell’appaltatore verso terzi, l’obbligo di stipulare polizze assicurative per responsabilità civile, per danni alle opere e per infortuni sul lavoro, nonché l’eventuale garanzia fideiussoria a copertura delle obbligazioni contrattuali, devono essere dettagliate con massimali e durate. La disciplina delle subforniture e delle cessioni di contratto va regolata indicando le condizioni in cui l’appaltatore può avvalersi di subappaltatori e i requisiti che questi debbono possedere; è opportuno richiedere l’approvazione preventiva del committente per i subappaltatori critici.

Per la gestione dei conflitti è prassi inserire una clausola di negoziazione preventiva con tentativo obbligatorio di mediazione o conciliazione prima dell’accesso al contenzioso, e indicare la legge applicabile (normalmente quella italiana) e il foro competente o il ricorso all’arbitrato, specificandone la sede e il regolamento. Infine, prevedere le ipotesi di risoluzione del contratto (inadempimento grave, fallimento, ritardo cronico), le modalità di recesso e il trattamento economico delle prestazioni eseguite sino a quel momento aiuterà a gestire scenari di crisi.

Nel redigere le clausole è importante usare un linguaggio chiaro e non contraddittorio, definire con precisione le metriche di misurazione, indicare documenti e allegati richiamati e prevedere moduli per ordini di variazione, verbali di consegna, rapporti di prova e verbali di collaudo. Prima della sottoscrizione finale è consigliabile far verificare il testo da un legale esperto in contratti di appalto e da un tecnico esperto di impiantistica, così da armonizzare gli aspetti giuridici, fiscali e tecnici e da inserire eventuali clausole specifiche relative a normative locali, autorizzazioni amministrative e obblighi di allaccio alle reti.

Modello Contratto di appalto privato per opere impiantistiche​

CONTRATTO DI APPALTO PRIVATO PER OPERE IMPIANTISTICHE

Tra le parti:
1) Il Sig./la Società: ______________, con sede legale in ______________, codice fiscale/partita IVA ______________, rappresentata da ______________ in qualità di ______________ (di seguito “Committente”);
2) Il Sig./la Società: ______________, con sede legale in ______________, codice fiscale/partita IVA ______________, rappresentata da ______________ in qualità di ______________ (di seguito “Appaltatore”);

Premesso che:
– Il Committente intende affidare all’Appaltatore l’esecuzione delle opere impiantistiche descritte nel presente contratto;
– L’Appaltatore dichiara di possedere i requisiti tecnici, organizzativi e professionali necessari per l’esecuzione delle opere;

Si conviene e si stipula quanto segue.

Art. 1 – Oggetto dell’appalto
1.1 Il Committente affida e l’Appaltatore accetta l’esecuzione a regola d’arte delle opere impiantistiche consistenti in: ______________, da eseguire presso il seguente immobile/area: ______________ (di seguito “Opere”).
1.2 Le Opere saranno eseguite secondo il progetto esecutivo, i disegni, le specifiche tecniche e il capitolato speciale allegati al presente contratto (Allegati indicati all’Art. 2).

Art. 2 – Documenti contrattuali
2.1 Fanno parte integrante del presente contratto, con pari efficacia:
– Progetto esecutivo: ______________;
– Capitolato speciale d’appalto: ______________;
– Elenco prezzi: ______________;
– Cronoprogramma/esecutivo dei lavori: ______________;
– Piani della sicurezza e valutazione dei rischi: ______________;
– Ogni altro documento allegato: ______________.

Art. 3 – Prezzo e modalità di pagamento
3.1 Il corrispettivo complessivo per l’esecuzione delle Opere è stabilito in Euro: ______________ (IVA ______________% esclusa/inclusa).
3.2 Modalità di pagamento:
– Acconto alla firma del contratto: Euro ______________ (pari al ______________% del prezzo contrattuale);
– Pagamenti intermedi a stato avanzamento lavori secondo il seguente cronoprogramma: ______________;
– Saldo a collaudo definitivo: Euro ______________ (pari al ______________% del prezzo), entro ______________ giorni dall’emissione del certificato di collaudo/accettazione.
3.3 Gli estremi bancari per i pagamenti sono: Intestatario ______________, Banca ______________, IBAN ______________.
3.4 Le fatture dovranno riportare il riferimento a questo contratto e saranno pagate entro ______________ giorni dalla data di ricezione salvo contestazioni debitamente motivate.

Art. 4 – Termine di esecuzione e programmazione lavori
4.1 Data di inizio lavori: ______________.
4.2 Termine per l’ultimazione delle Opere: ______________ (termine contrattuale).
4.3 L’Appaltatore si impegna a rispettare il cronoprogramma allegato: ______________.
4.4 Eventuali ritardi imputabili all’Appaltatore daranno diritto al Committente ad applicare penali secondo quanto previsto all’Art. 11.

Art. 5 – Varianti
5.1 Qualsiasi variante rispetto al progetto e al capitolato dovrà essere richiesta per iscritto dal Committente e accettata per iscritto dall’Appaltatore prima dell’esecuzione.
5.2 L’Appaltatore fornirà un preventivo scritto per le varianti che comportano maggiori o minori costi e/o tempi. Solo le varianti autorizzate per iscritto saranno remunerate o computate ai fini dei tempi.

Art. 6 – Materiali, attrezzature e conformità
6.1 L’Appaltatore fornirà materiali e attrezzature conformi alle normative vigenti e alle specifiche tecniche indicate. Eventuali materiali forniti dal Committente saranno elencati in allegato: ______________.
6.2 Tutti i materiali dovranno essere di prima scelta e accompagnati da certificazioni e dichiarazioni di conformità ove richieste: ______________.
6.3 Qualora vengano impiegati materiali difettosi, l’Appaltatore provvederà alla loro sostituzione a proprie spese.

Art. 7 – Subappalto
7.1 Il subappalto totale o parziale è consentito solo previa autorizzazione scritta del Committente. L’Appaltatore resta comunque unico responsabile nei confronti del Committente per l’esecuzione delle Opere.

Art. 8 – Sicurezza, accessi e coordinamento
8.1 L’Appaltatore è responsabile del rispetto delle norme sulla salute e sicurezza sul lavoro (D.Lgs. 81/2008 e successive modifiche) e provvederà all’adozione delle misure necessarie.
8.2 Il Piano Operativo di Sicurezza (POS) dovrà essere consegnato al Committente prima dell’ingresso in cantiere: ______________.
8.3 Gli orari, le modalità di accesso al sito e le eventuali regole specifiche saranno concordate tra le parti: ______________.

Art. 9 – Collaudo, prove e consegna
9.1 Al termine delle Opere l’Appaltatore comunicherà al Committente l’avvenuta ultimazione per la verifica e il collaudo: ______________.
9.2 Le prove funzionali e di efficienza saranno eseguite secondo le procedure indicate negli allegati: ______________.
9.3 Eventuali difformità e vizi rilevati alla consegna saranno annotati in apposito verbale con l’indicazione degli interventi correttivi da eseguire entro il termine di giorni ______________.

Art. 10 – Garanzia
10.1 L’Appaltatore garantisce le Opere per il periodo di mesi/anni ______________ dalla data di collaudo definitivo. La garanzia copre difetti di materiale, esecuzione e funzionamento.
10.2 Durante il periodo di garanzia l’Appaltatore provvederà, a semplice richiesta scritta del Committente, alla riparazione o sostituzione dei componenti difettosi a sue spese entro il termine di giorni ______________.

Art. 11 – Penali e risarcimenti
11.1 In caso di ritardo imputabile all’Appaltatore oltre il termine contrattuale, l’Appaltatore sarà tenuto a corrispondere una penale pari a Euro ______________ per ogni giorno di ritardo, salvo maggior danno comprovato.
11.2 Le penali non escludono il diritto del Committente al risarcimento del maggior danno subito.

Art. 12 – Assicurazioni e responsabilità
12.1 L’Appaltatore si impegna a stipulare e mantenere in vigore per tutta la durata dei lavori polizze assicurative per responsabilità civile verso terzi e verso i propri dipendenti per un massimale non inferiore a Euro ______________ per sinistro.
12.2 Prima dell’inizio dei lavori l’Appaltatore consegnerà copia delle polizze assicurative al Committente: ______________.

Art. 13 – Personale dell’Appaltatore
13.1 L’Appaltatore impiegherà personale qualificato e idoneo per l’esecuzione delle Opere e sarà responsabile del pagamento di salari, contribuzioni previdenziali ed assicurative.
13.2 Il Committente potrà richiedere la rimozione dal cantiere, per giustificato motivo, di personale dell’Appaltatore segnalando motivatamente la richiesta.

Art. 14 – Proprietà intellettuale e documentazione
14.1 I disegni, i calcoli e la documentazione tecnica forniti dall’Appaltatore rimangono di proprietà del Committente salvo diverso accordo scritto: ______________.
14.2 L’Appaltatore non potrà utilizzare i dati progettuali per altri lavori senza il consenso scritto del Committente.

Art. 15 – Riservatezza
15.1 Le parti si obbligano a mantenere riservati tutti i dati, le informazioni e i documenti scambiati nell’ambito dell’esecuzione del presente contratto, per tutta la durata del rapporto e per ______________ anni successivi alla sua cessazione.

Art. 16 – Risoluzione del contratto
16.1 Il Committente potrà risolvere il contratto in caso di inadempimento grave dell’Appaltatore non sanato entro il termine di giorni ______________ dalla relativa contestazione scritta.
16.2 In caso di risoluzione per colpa dell’Appaltatore, quest’ultimo sarà tenuto a risarcire i danni subiti dal Committente, fatti salvi gli eventuali depositi o cauzioni.

Art. 17 – Forza maggiore
17.1 Nessuna delle parti sarà responsabile per ritardi o inadempimenti causati da eventi di forza maggiore, debidamente documentati, che comprendono a titolo esemplificativo: calamità naturali, guerre, sommosse, provvedimenti normativi o amministrativi straordinari.

Art. 18 – Trattamento dei dati personali
18.1 Le parti si impegnano a rispettare la normativa vigente in materia di protezione dei dati personali (Regolamento UE 2016/679 e normativa nazionale) per i dati eventualmente trattati in esecuzione del presente contratto.

Art. 19 – Controversie e foro competente
19.1 Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto le parti tenteranno preventivamente una composizione amichevole.
19.2 In mancanza di accordo, le controversie saranno devolute al foro di ______________ ovvero saranno regolate mediante arbitrato (se concordato): ______________.

Art. 20 – Varie
20.1 Eventuali comunicazioni tra le parti dovranno essere effettuate per iscritto al seguente indirizzo: per il Committente ______________; per l’Appaltatore ______________.
20.2 È fatto espresso divieto alla parte cessionaria del contratto di trasferire i diritti e gli obblighi derivanti dal presente contratto senza il consenso scritto dell’altra parte.

Art. 21 – Cauzioni e garanzie definitive
21.1 A garanzia dell’esatto adempimento l’Appaltatore presta cauzione/garanzia pari a Euro ______________ mediante: ______________.
21.2 La garanzia sarà svincolata/ristituita dopo ______________ giorni dalla data di collaudo definitivo e ad avvenuto accertamento dell’assenza di vizi.

Art. 22 – Disposizioni finali
22.1 Il presente contratto annulla e sostituisce ogni precedente accordo, orale o scritto, tra le parti relativo all’oggetto.
22.2 Ogni modifica al presente contratto sarà valida solo se pattuita per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti.

Luogo di stipula: ______________
Data: ______________

Per il Committente
Nome/Ragione sociale: ______________
Firma: ___________________________

Per l’Appaltatore
Nome/Ragione sociale: ______________
Firma: ___________________________

Allegati:
– Progetto esecutivo: ______________
– Capitolato speciale: ______________
– Elenco prezzi: ______________
– Cronoprogramma: ______________
– Piano Operativo di Sicurezza (POS): ______________
– Copia polizze assicurative: ______________
– Altro: ______________