Abbiamo detto delle eventuali spese da sostenere nel caso di incarico conferito ad un’agenzia immobiliare per acquistare la casa, e delle spese per la perizia sul valore della casa, che il più delle volte viene effettuata da un perito di fiducia della banca.
A queste si aggiungono le spese di istruttoria, variabili a discrezione della banca. Alcune banche le hanno eliminate, ma la maggior parte di esse chiedono importi che vanno dallo 0,1 all’1% del mutuo (comunque non meno di 50-100 euro). Le spese di istruttoria riguardano l’apertura della pratica e tutte le formalità necessarie ad erogare il mutuo: raccolta della documentazione e valutazione della domanda di mutuo, intesa come affidabilità del cliente.

Ci sono poi le assicurazioni che la banca cercherà di collocare. Sono contratti più o meno obbligatori (polizze incendio e scoppio), e facoltativi (invalidità e inabilità, di perdita del lavoro e di morte), con i quali la banca intende garantirsi contro certi rischi. Queste coperture garantiscono alla banca stessa notevoli guadagni, ma rappresentano anche una protezione importante per il cliente. Le assicurazioni possono essere sottoscritte con altri intermediari, sempre scegliendo la proposta giusta tra diverse società.
Chiaramente queste spese (istruttoria, perizia, assicurazioni, ecc.), incidono sul costo del mutuo. A questo proposito la legge stabilisce che la banca deve comunicare al cliente, prima della firma del contratto, un indice chiamato Isc (Indicatore sintetico di costo), il quale deve essere indicato per iscritto sul foglio informativo del mutuo e sul prospetto Esis.

L’Isc, detto anche Taeg, è il tasso percentuale che rappresenta il costo effettivo del contratto e comprende, oltre al tasso di interesse, tutte le spese che il cliente sostiene con il mutuo. In poche parole l’Isc/Taeg è comprensivo sia del Tan, cioè il tasso di interesse del mutuo, sia delle spese del mutuo medesimo. Comparando l’Isc i clienti possono confrontare le diverse offerte e verificare quale mutuo è più conveniente.

Nell’Isc sono compresi:
– le spese di perizia sul valore della casa;
– le spese di istruttoria della pratica di mutuo;
– le assicurazioni obbligatorie;
– gli interessi del mutuo;
– le spese di incasso delle rate;
– le altre spese contemplate dal contratto.

Non fanno parte dei parametri che incidono sull’Isc:
– bolli statali;
– tasse;
– assicurazioni non obbligatorie;
– le spese e l’onorario del notaio;
– gli eventuali interessi di mora;
– l’eventuale commissione di massimo scoperto.

Altra spesa importante è la parcella del notaio. Dal 2006 la legge ha escluso le parcelle obbligatorie e le tariffe fisse minime. C’è dunque una (limitata) possibilità che i notai si facciano concorrenza. Anche in questo caso è bene vagliare le offerte di più notai chiedendo un preventivo.