Il contratto di appalto a misura tra privati è un accordo in cui l’appaltatore si impegna a eseguire opere o prestazioni e il committente paga non un importo a corpo ma in base alle quantità effettivamente misurate, applicando prezzi unitari concordati. La caratteristica essenziale è che il prezzo finale si determina misurando le lavorazioni svolte durante o a conclusione dei lavori e liquidando le voci eseguite tramite stati di avanzamento o certificazioni di misura. Le parti disciplinano responsabilità su materiali e qualità, tempi di esecuzione, modalità di misurazione, gestione delle varianti e aggiornamenti dei prezzi; in assenza di specifiche pattuizioni trovano applicazione le norme del codice civile sugli appalti. Questo tipo di contratto è utile quando le quantità sono incerte all’avvio, ma richiede attenzione nella definizione delle regole di misurazione e pagamento per limitare contestazioni.

Come scrivere un Contratto di appalto a misura tra privati

Per redigere un contratto di appalto a misura tra privati è necessario procedere con chiarezza, precisione e sistematicità, perché la peculiarità di questo tipo di appalto consiste nel fatto che il corrispettivo definitivo si determina in base alle quantità effettivamente eseguite e misurate, applicando i prezzi unitari concordati. In apertura del contratto conviene identificare con precisione le parti contraenti indicando nome, codice fiscale o partita IVA se presente, indirizzo, e ruolo (committente e appaltatore), specificando eventualmente i poteri di rappresentanza e i riferimenti per le comunicazioni. È utile prevedere una breve premessa che descriva l’oggetto generale dell’appalto e rimandi agli allegati tecnici che ne costituiscono parte integrante: capitolato tecnico, elenco prezzi unitari, elaborati grafici, computo metrico estimativo e ogni altro documento con valore prescrittivo.

La definizione dell’oggetto deve essere puntuale: non bastano descrizioni generiche della prestazione, ma occorre delineare l’ambito dei lavori, le lavorazioni comprese ed escluse, i materiali da impiegare e gli standard di qualità richiesti. Per un appalto a misura il computo metrico estimativo e l’elenco prezzi unitari sono documenti fondamentali perché riportano le voci di lavoro, le unità di misura e i prezzi concordati. Nel contratto si deve chiarire che tali documenti servono da riferimento per le misurazioni e che le quantità indicate nel computo sono puramente indicative, salvo diversa pattuizione per gli eventuali importi anticipatori o per voci soggette a misurazione come opere in economia. È importante specificare il sistema di misurazione: criteri per il rilievo delle quantità, unità di misura da adottare, tolleranze ammesse, strumenti e modalità di accertamento (a campione o completo), nonché chi è incaricato delle misurazioni e con quale periodicità verranno effettuate.

La determinazione del corrispettivo richiede clausole chiare sui prezzi unitari: devono essere elencati per ciascuna voce, specificando se tali prezzi sono comprensivi di materiali, mano d’opera, oneri generali, attrezzature e smaltimento rifiuti o se alcune componenti saranno computate a parte. Occorre stabilire come si procederà in caso di varianti in corso d’opera: ogni variazione dovrà essere approvata per iscritto dal committente prima dell’esecuzione, indicando se verrà remunerata applicando i prezzi unitari contrattuali, prezzi da concordare o mediante valutazione analitica dei costi maggiorati di una percentuale per l’utile e gli oneri diretti. Va anche disciplinata la gestione delle voci non previste nel computo (lavori a piè d’opera, opere suppletive), prevedendo modalità di quantificazione provvisoria e rendicontazione finale.

Il contratto deve regolare il piano dei pagamenti: prevedere i SAL (stati di avanzamento lavori) con cadenza temporale o a raggiungimento di determinate percentuali di avanzamento, la procedura di misurazione per ciascun SAL e i tempi per l’emissione della fattura e per il pagamento da parte del committente. È consigliabile indicare il meccanismo di certificazione dei SAL, i documenti a supporto (relazioni, misure firmate, dichiarazioni di conformità dei materiali) e il termine entro cui il committente deve contestare le misurazioni, decorso il quale le stesse si considerano approvate. Vanno specificati gli anticipi eventuali, le modalità di restituzione in caso di risoluzione, la trattenuta di garanzia (rivetimento finale a garanzia di vizi e difformità) e gli interessi per ritardato pagamento. Se applicabile, indicare il regime IVA, chi è responsabile dell’assolvimento degli obblighi fiscali e contributivi e in che modo saranno computate eventuali ritenute a garanzia.

La tempistica e il cronoprogramma dei lavori meritano una clausola dedicata che fissi termini di inizio e di ultimazione, le scadenze intermedie e le penali per ritardi non giustificati. Allo stesso tempo è opportuno tutelare l’appaltatore prevedendo deroghe per cause di forza maggiore o per ritardi imputabili al committente (ritardo nelle consegne, mancata approvazione di varianti, impedimenti amministrativi), con un meccanismo che consenta una proroga dei termini previa comunicazione documentata. Gli obblighi in materia di sicurezza sul lavoro devono essere richiamati: se la normativa vigente richiede l’adozione di specifici documenti o ruoli (coordinamento per la sicurezza, POS, piano di sicurezza e di coordinamento), il contratto deve stabilire chi è tenuto alla redazione e al loro aggiornamento, nonché la ripartizione delle responsabilità e dei costi connessi.

La qualità e la conformità dei lavori andranno escluse da ambiguità attraverso riferimenti a norme tecniche, capitolati d’uso e specifiche tecniche. Inserire clausole sui materiali: caratteristiche minime, marchi o certificazioni richieste, obbligo di fornire schede tecniche e certificati dei materiali impiegati, e la possibilità di ispezione e rifiuto da parte del committente. Prevedere una procedura per la consegna delle opere con l’accertamento finale, la redazione di un verbale di ultimazione e il protocollo per la consegna formale, la successiva compilazione del registro dei vizi apparenti e la durata della garanzia per difetti di esecuzione (garanzia di vizi e difformità), con indicazione dei termini in cui l’appaltatore è tenuto a riparare i vizi a propria cura e spese e le modalità in caso di inadempimento.

La responsabilità civile, la richiesta di polizze assicurative e la disciplina dei danni vanno previste per evitare controversie. È opportuno stabilire l’obbligo per l’appaltatore di essere assicurato per responsabilità civile verso terzi e verso i lavoratori, di comunicare i massimali e i termini della polizza e di mantenere attive le coperture per tutta la durata dei lavori e per il periodo di garanzia. Normare la responsabilità per danni derivanti da negligenza, dolo o inosservanza delle norme tecniche e d’uso e prevedere la possibilità di indennizzo per danni diretti e, nei limiti del ragionevole, anche per danni indiretti, specificando eventuali massimali.

Occorre affrontare la disciplina del subappalto e dei trasferimenti di posizione contrattuale: consentire o vietare il ricorso al subappalto, indicare le condizioni per la sua autorizzazione, la responsabilità solidale dell’appaltatore verso il committente per i subappaltatori e l’obbligo di trasmettere referenze e polizze. Inserire clausole che regolino la risoluzione anticipata del contratto per inadempimento, per gravi ritardi o per impossibilità sopravvenuta, descrivendo le modalità di contestazione, i termini per porre rimedio e le conseguenze economiche della risoluzione, ivi comprese le modalità di liquidazione dei lavori eseguiti sino a quel momento.

Per ridurre i conflitti è importante definire il foro competente e il diritto applicabile, nonché prevedere sistemi alternativi per la risoluzione delle controversie, come la mediazione o l’arbitrato, specificandone le regole procedurali e la sede. Questo consente di accelerare la soluzione delle controversie e di limitare i costi processuali. Inoltre, ogni contratto deve indicare gli allegati tecnici che ne fanno parte integrante, stabilendo la gerarchia in caso di conflitto tra le previsioni (ad esempio: contratto scritto, capitolato tecnico, computo metrico, disegni), e prevedere la possibilità di integrazioni o modifiche solo se effettuate per iscritto e sottoscritte da entrambe le parti.

Dal punto di vista formale il linguaggio deve essere preciso e non equivoco; evitare termini vaghi come “lavori necessari” senza specificarne i confini, definire per iscritto ogni termine tecnico citato e mantenere coerenza nei riferimenti alle voci del computo e ai documenti allegati. Le clausole economiche devono prevedere meccanismi per l’adeguamento dei prezzi in caso di variazioni significative delle quantità o di eventi straordinari che incidano sui costi dei materiali; indicare chiaramente come verranno trattati gli arrotondamenti e le frazioni di unità di misura. In sede di stipula, è opportuno effettuare uno scambio documentale accurato: allegare fotografie, rilievi iniziali, autorizzazioni amministrative, eventuali permessi di scavo, nulla osta e ogni documento che possa poi essere utile per dimostrare lo stato di fatto antecedente e le responsabilità.

Infine, mantenere una clausola che imponga la forma scritta per tutte le comunicazioni e variazioni contrattuali, prevedere la firma delle parti e, se necessario, la firma di testimoni o la registrazione del contratto ai fini fiscali, oltre a inserire un’indicazione della data e del luogo di sottoscrizione. Pur potendo redigere in autonomia un contratto secondo questi criteri, è sempre consigliabile far esaminare il testo a un professionista del diritto o a un tecnico esperto prima della sottoscrizione definitiva, per assicurarsi che le clausole rispettino la normativa applicabile e tutelino effettivamente gli interessi delle parti coinvolte.

Modello Contratto di appalto a misura tra privati

CONTRATTO DI APPALTO A MISURA

Tra
– Il Sig./La Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, residente in ______________, Via ______________ n. ______________, codice fiscale ______________ (di seguito: “Committente”),
e
– Il Sig./La Sig.ra / la Ditta ______________, con sede legale in ______________, Via ______________ n. ______________, P.IVA / CF ______________, rappresentato/a da ______________ (di seguito: “Appaltatore”).

Premesso che
– il Committente è proprietario/possessore dell’immobile sito in ______________, identificato catastalmente al foglio ______________, particella ______________, sub ______________;
– il Committente intende affidare all’Appaltatore l’esecuzione dei lavori descritti nel presente contratto;

Si conviene e si stipula quanto segue.

Art. 1 – Oggetto dell’appalto
L’Appaltatore si obbliga a proprie cure, rischio e spese ad eseguire per conto del Committente i lavori di ______________ (di seguito: “Lavori”), conformemente al progetto e alla documentazione tecnica allegata quale parte integrante del presente contratto (Allegato ______________).

Art. 2 – Documentazione contrattuale
Fanno parte integrante e sostanziale del presente contratto: il capitolato speciale d’appalto datato ______________ (Allegato ______________), gli elaborati grafici n. ______________, il computo metrico estimativo datato ______________ (Allegato ______________) e ogni altro documento contrattuale specificato in Allegato ______________.

Art. 3 – Modalità di misurazione e contabilizzazione
1. Le quantità dei Lavori saranno rilevate e misurate in corso d’opera dall’Appaltatore e verificate dal Committente secondo le norme tecniche indicate nel capitolato.
2. Le misurazioni saranno effettuate in unità di misura conformi al computo metrico: ______________.
3. Per le misure si utilizzeranno i prezzi unitari indicati nell’Allegato prezzi (Allegato ______________). Eventuali lavorazioni non previste saranno computate secondo quanto previsto dall’art. 8 (Varianti).

Art. 4 – Prezzi unitari e determinazione del corrispettivo
1. Il corrispettivo dell’appalto è determinato a misura in base ai prezzi unitari indicati nell’Allegato prezzi datato ______________ (Allegato ______________).
2. Il prezzo unitario si intende comprensivo di ogni onere, manodopera, materiali, attrezzature, smaltimenti, spese generali e utile d’impresa, salvo quanto espressamente escluso nel capitolato.
3. L’importo presunto totale stimato è di € ______________ (euro ______________) salvo conguaglio in funzione delle misurazioni effettive.

Art. 5 – Modalità di esecuzione dei lavori e tempi
1. L’Appaltatore inizierà i lavori il giorno ______________ e si impegna a completarli entro il giorno ______________, salvo cause di forza maggiore o proroghe concordate per iscritto.
2. Eventuali sospensioni, interruzioni o riprese dei lavori dovranno essere concordate per iscritto tra le parti.
3. Per ritardi imputabili all’Appaltatore si applicheranno le penali concordate all’art. 11.

Art. 6 – Materiali, attrezzature e norme tecniche
1. L’Appaltatore provvederà a proprie spese a tutti i materiali, attrezzature e manodopera necessari per l’esecuzione dei Lavori, conformemente alle specifiche tecniche indicate nel capitolato.
2. I materiali dovranno essere di prima scelta e conformi alle normative vigenti; l’Appaltatore dovrà fornire al Committente, su richiesta, documentazione di conformità e certificati dei materiali.

Art. 7 – Direzione lavori e sorveglianza
1. La direzione e sorveglianza dei lavori saranno svolte da ______________ (direttore dei lavori) nominato dal Committente.
2. L’Appaltatore dovrà consentire l’accesso al cantiere al Direttore dei lavori e al personale incaricato del Committente per le necessarie verifiche.

Art. 8 – Varianti e lavorazioni fuori quadro
1. Qualunque variante che alteri quantità, prezzi o carattere dei Lavori dovrà essere preventivamente concordata per iscritto con il Committente e regolata secondo i prezzi unitari contrattuali o, in mancanza, a corpo previo accordo scritto.
2. Le varianti ordinate senza preventiva autorizzazione scritta non daranno diritto a compensi ulteriori se non ratificate dal Committente.

Art. 9 – Stato d’avanzamento, contabilizzazione e certificazioni di pagamento
1. L’Appaltatore provvederà a presentare al Committente le richieste di pagamento/contabilità periodiche corredate delle misurazioni e delle eventuali certificazioni di regolare esecuzione.
2. Il pagamento delle risme/anticipi e dei SAL (stato avanzamento lavori) avverrà secondo il seguente piano: Anticipo pari al ______________% (€ ______________) alla sottoscrizione del presente contratto; pagamenti intermedi su SAL ogni ______________ con pagamento entro ______________ giorni dal ricevimento della relativa documentazione; saldo finale a certificazione di regolare ultimazione.
3. Il Committente si riserva il diritto di verificare le misurazioni e di richiedere rettifiche entro ______________ giorni dalla presentazione.

Art. 10 – Garanzie e ritenute
1. Per la buona esecuzione dei Lavori il Committente trattiene a titolo di garanzia la somma pari al ______________% di ciascun pagamento, per un massimo complessivo di € ______________, fino alla data del collaudo/accettazione.
2. L’Appaltatore rilascia garanzia per vizi e difformità per il periodo di anni ______________ dalla data di collaudo o di consegna dei Lavori.

Art. 11 – Penali
1. In caso di ritardo nell’esecuzione rispetto al termine contrattuale, salvo cause di forza maggiore, l’Appaltatore sarà tenuto al pagamento di una penale pari a € ______________ per ogni giorno di ritardo, fino a un massimo del ______________% dell’importo contrattuale.
2. L’applicazione della penale non esclude il diritto del Committente di risolvere il contratto per inadempimento nei casi previsti.

Art. 12 – Collaudo, consegna e ricevimento dei lavori
1. A fine lavori, l’Appaltatore dovrà comunicare al Committente la fine delle lavorazioni per l’effettuazione del collaudo/consegna entro ______________ giorni.
2. Il collaudo sarà effettuato secondo le modalità stabilite nel capitolato e potrà rilevare eventuali difformità o vizi da rimuovere a cura e spese dell’Appaltatore entro il termine assegnato.
3. La sottoscrizione del verbale di collaudo/accettazione comporta la consegna definitiva dei Lavori salvo riserve espresse nel verbale stesso.

Art. 13 – Responsabilità, sicurezza e assicurazioni
1. L’Appaltatore è responsabile per danni a persone o cose derivanti dall’esecuzione dei Lavori e dovrà osservare tutte le norme in materia di sicurezza nei luoghi di lavoro.
2. L’Appaltatore si impegna a mantenere indenne e tenere manlevato il Committente da qualsiasi richiesta di risarcimento derivante da incidenti, infortuni o danni connessi ai lavori.
3. L’Appaltatore dovrà stipulare e mantenere in vigore per tutta la durata dei lavori una polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi con massimale non inferiore a € ______________ e ne fornirà copia al Committente prima dell’inizio dei lavori.

Art. 14 – Subappalto e cessione
1. L’Appaltatore non potrà subappaltare o cedere a terzi, in tutto o in parte, l’esecuzione dei Lavori senza il preventivo consenso scritto del Committente.
2. Eventuali subappaltatori dovranno rispettare gli obblighi previsti dal presente contratto e rispondere in solido per l’esecuzione.

Art. 15 – Prezzi e oneri fiscali
Tutte le imposte, tasse, oneri e contribuzioni inerenti e conseguenti all’esecuzione dei Lavori sono a carico di ______________. L’IVA e gli eventuali oneri fiscali sono a carico di ______________.

Art. 16 – Risoluzione del contratto
1. Il Committente potrà risolvere il presente contratto ai sensi di legge in caso di inadempimento grave dell’Appaltatore, previa comunicazione scritta e concessione di un termine per adempiere di ______________ giorni.
2. In caso di risoluzione, l’Appaltatore avrà diritto al pagamento delle lavorazioni regolarmente eseguite e misurate fino alla data della risoluzione, detratte le somme dovute per danni e penali.

Art. 17 – Trattamento dei dati personali
Le parti si danno reciprocamente atto che i dati personali forniti saranno trattati per le finalità connesse all’esecuzione del presente contratto nel rispetto della normativa vigente sulla protezione dei dati personali.

Art. 18 – Controversie e foro competente
Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto le parti convengono come foro competente esclusivo il Tribunale di ______________, salvo diverso accordo scritto per mediazione/ADR.

Art. 19 – Comunicazioni
Ogni comunicazione relativa al presente contratto dovrà essere effettuata per iscritto e inviata ai seguenti indirizzi:
– Committente: ______________;
– Appaltatore: ______________.

Art. 20 – Altro
Allegati al presente contratto: Allegato ______________ (capitolato), Allegato ______________ (computo metrico), Allegato ______________ (preventivo/prezzi), Allegato ______________ (elaborati grafici), eventuali altri allegati ______________.

Letto, approvato e sottoscritto.

Data: ______________

Per il Committente
Firma: ________________________________ Nome e Cognome: ______________

Per l’Appaltatore
Firma: ________________________________ Nome e Cognome / Ragione sociale: ______________

Verbale di consegna del cantiere
Data consegna: ______________
Stato dei luoghi e rilievi: ______________

Firma del Committente: ____________________ Firma dell’Appaltatore: ____________________