L’ammortamento del mutuo esprime le modalità con cui verrà effettuato il rimborso del capitale finanziato, e sarà strutturato sulla base di un certo numero di rimborsi o rate (cosa che definisce la durata del piano di ammortamento). Il tutto con dei criteri prestabiliti per il calcolo delle rate da rimborsare, comprensive della quota interessi e della quota capitale (ovvero la tipologia del piano di ammortamento). In particolare esistono tre tipologie di piani di ammortamento: ammortamento francese, ammortamento italiano, e ammortamento anglosassone o americano.

Ammortamento mutuo alla francese
Si tratta del tipo di piano di ammortamento del mutuo più utilizzato, che prevede l’uso del principio di una rata costante con la quota capitale e la quota interessi che cambiano la loro proporzione. Questo accade perché dopo il primo rimborso il capitale residuo è minore rispetto a quello precedente, e dal momento che il calcolo degli interessi viene effettuato mensilmente sulla base del capitale residuo, per mantenere la rata costante, con gli interessi che diminuiscono, è la quota capitale rimborsata che aumenta. E lo fa in modo crescente. L’ammortamento alla francese quindi prevede sulle prime rate una quota molto alta di interessi e una piccola quota di capitale, mentre sulle ultime rate sarà la quota capitale a prevalere. Il termine quota costante non deve far pensare che ciò non valga per i mutui a tasso variabile. Infatti il piano di ammortamento consegnato al momento della stipula usa questa logica, come se il tasso non cambiasse. Poi nella realtà si avranno le variazioni delle rate legate alle variazioni della componente degli interessi, ma la quota capitale continuerà a seguire lo stesso iter.

Ammortamento mutuo italiano
Si tratta di una forma poco usata. Con questo tipo di ammortamento il capitale da rimborsare viene diviso in quote costanti, mentre a variare sarà la rata a causa del diverso peso che avranno gli interessi. Ciò avverrebbe anche su un mutuo a tasso fisso.

Ammortamento mutuo anglosassone o americano
Alcune banche hanno proposto questo piano di ammortamento per il mutuo, ma non ha ottenuto molto successo, non per la sua validità che è fuori discussione, ma per le difficoltà di comprensione e calcolo dei benefici fiscali che comporta. Con questo ammortamento vengono accesi contemporaneamente un finanziamento ed un investimento in un fondo. La rata che viene pagata in parte va ad estinguere il debito ed in parte va ad alimentare il fondo. Attraverso la capitalizzazione degli interessi attivi sull’investimento si può ottenere un notevole abbattimento degli oneri passivi maturati sul debito.