Tra la crisi greca, le minacce di Moody’s, i crolli dei mercati e le varie manovre finanziare europee per “racimolare” fondi (24 miliardi per l’Italia), sicuramente parlare di ripresa del settore suona stonato. Ma un dato è comunque certo, le banche italiane hanno ricominciato ad interessarsi al mercato dei mutui. Anzi, si stanno dando battaglia. Lo dimostrano i tagli degli ultimi mesi agli spread (i margini di guadagno delle banche) che diversi istituti di credito hanno avviato.

Questo non significa che ci sarà un boom nel settore prestiti, ma un rimettersi in gioco da parte delle banche per un settore quasi congelato quando la crisi delle banche stesse era nella fase più acuta. Uno dei prodotti innovativi (insieme con il mutuo con opzione ed il mutuo a rata costante e durata variabile) su cui puntano molte banche, e che rappresenta la nuova frontiera dei finanziamenti, si chiama “mutuo indicizzato con cap”. Il cap è il tetto massimo prefissato, qualunque cosa accada. Questo tipo di mutuo è stato la vera novità del 2009 fino a conquistarsi quasi il 30% del settore mutui nel primo quadrimestre.
Il mutuo con cap è un mutuo a tasso variabile (euribor + spread) che consente di sfruttare gli attuali tassi bassissimi di mercato con l’Euribor ai minimi storici sotto l’1%. Al tempo stesso permette di cautelarsi contro i rialzi futuri, che certamente prima o poi arriveranno.

I cap attuali, intorno al 5,5-5,80%, sono infatti in linea con i migliori mutui a tasso fisso oggi in circolazione. Per cui, grazie al tasso massimo prefissato, il mutuatario paga meno oggi (euribor 0,45-0,60% + spread 1,60-2% = 2,05-2,60% tasso variabile di partenza), e, nel peggiore dei casi, se si alzassero i tassi, in futuro finirà per pagare un tasso massimo pari a quello che avrebbe comunque versato da subito tutti i mesi, se avesse scelto il tasso fisso fin dall’inizio.

Da considerare comunque che i mutui con cap proteggono di più, ma costano leggermente di più. Nella scelta occorre valutare, oltre che il livello del cap, lo spread applicato dalla banca, che per questo tipo di prodotto è un pò più alto degli altri. Insomma occorre pagare alla banca un costo assicurativo che la protegga da eventuali onerosi innalzamenti dei tassi al di sopra del cap.

Il meccanismo ha certamente vantaggi psicologici perchè rende tranquillo il mutuatario che può conoscere in anticipo il livello massimo a cui può arrivare la rata e valutarne così la sostenibilità.
Per concludere, in condizioni di tassi bassi (come lo sono oggi), i mutui con cap sono consigliabili, anche in considerazione del fatto che il tetto del 5,5% sembra abbastanza protettivo.