Nelle “Branchie” del credito ipotecario rientra Il credito Fondiario in senso più stretto il mutuo fondiario. Il credito fondiario è regolato e definito dal TUB (testo unico bancario) ai sensi dell’art. 38 D.L. 1 settembre 1993, n. 385 secondo cui: Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili .

Quali sono i presupposti per richiedere un mutuo fondiario?
Si ha credito fondiario quando ci troviamo di fronte alle seguenti caratteristiche:

Il credito è erogato dalla Banca;
Il rimborso del credito dev’essere a medio o lungo termine;
Il credito è garantito da iscrizione ipotecaria di primo grado su immobili
Un altro aspetto fondamentale che caratterizza il credito fondiario e quindi il mutuo fondiario è l’applicazione della formula dell’80% : il limite finanziabile è rappresentato dal valore dell’immobile o del costo dei lavori da realizzare (incluso il prezzo del terreno o area da ristrutturare) decurtato del 20%, in base alla delibera CICR ( Comitato interministeriale del credito e risparmio ).

In assenza anche di un solo aspetto dei tre elencati in precedenza o del limite di finanziabilità (80%) legalmente non possiamo parlare di credito fondiario e quindi fare riferimento alla dottrina interessata.

Tuttavia consideriamo che in presenza di un mutuo fondiario, l’ipoteca in favore della banca deve essere “parallela” all’erogazione. Inoltre ricordiamo che le banche possono erogare anche in presenza di una iscrizione d’ipoteca di primo grado già gravante sull’immobile, in questi casi parleremo di “finanziamenti integrativi”. Infine le banche possono concedere il credito fondiario (mantenendone le caratteristiche) superando la soglia dell’80% arrivando anche al 100%, grazie all’acquisizione di garanzie aggiuntive oltre quella ipotecaria, quali fideiussioni bancarie o polizze di assicurazione.

Quale differenza tra credito mutuo fondiario e mutuo ipotecario?
Molti di noi non conoscono quali sono le differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario, molto spesso si pensa che si tratti dello stessa tipologia di prodotto, ma non è così. Spesso gli operatori del mercato, o perché si da per scontato o per altri motivi, non spiegano queste differenze. Sara successo sicuramente che molte volte in passato si saranno stipulati mutui ipotecari invece che fondiari, pur esistendo le congetture per contrarre gli ultimi. Davvero un peccato perché con il mutuo fondiario si possono risparmiare diversi soldi (spese notarili e di cancellazione d’ipoteca).

Iniziamo a dire che il mutuo fondiario che è indubbiamente ipotecario gode di specifiche privilegi per esempio tassi di interesse più vantaggiosi, costi notarili più contenuti ed è esclusivamente utilizzato per l’acquisto della “prima casa”; Il mutuo ipotecario non è obbligatoriamente fondiario, quindi ha condizioni meno favorevoli, gli interessi passivi non possono essere detratti, si fa ricorso al mutuo ipotecario non fondiario per acquisti di immobili ad uso diverso ai fini abitativi o per liquidità.

Come già accennato all’inizio dell’articolo il mutuo o credito fondiario è regolato dal TUB (testo unico bancario), senza ombra di dubbio le differenze sono tutte argomentabili per legge, andando nello specifico, rispetto ad altri finanziamenti di natura ipotecaria, il credito fondiario permette secondo l’art. 39 del TUB (ipoteche):

Recita il comma 1: Per l’iscrizione ipotecaria la banca può eleggere domicilio presso la propria sede;
Recita il comma 2: Quando la stipulazione del contratto e l’erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, il conservatore dei registri immobiliari, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue, a margine dell’iscrizione già presa, l’annotazione dell’avvenuto pagamento e dell’eventuale variazione degli interessi convenuta dalle parti; in tal caso l’ipoteca iscritta fa collocare nello stesso grado gli interessi nella misura risultante dall’annotazione stessa;
Recita il comma 3: Il credito della banca relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione è garantito dall’ipoteca iscritta fino a concorrenza dell’importo effettivamente dovuto per effetto dell’applicazione di dette clausole. L’adeguamento dell’ipoteca si verifica automaticamente se la nota d’iscrizione menziona la clausola di indicizzazione;
Recita il comma 4: Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L’articolo 67 della legge fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari;
Recita il comma 5: I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’articolo 38;
Recita il comma 6: In caso di edificio o complesso condominiale, il debitore e il terzo acquirente del bene ipotecato hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia. Il conservatore dei registri immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento a margine dell’iscrizione presa;
Lettara “d” comma 4 (di sopra)) evidente che lo scopo della legge è quella di tutelare la banca in caso di fallimento del mutuatario. Attenzione:tale norma però non “lavora” in favore del debitore per tutti i pagamenti effettuati in anticipo per esempio le estinzioni parziali del debito.
Le lettere “e” comma 5 e lettera “f” comma 6 sono chiaramente norme in favore del parte mutuataria, ovvero si può richiedere la diminuzione dell’importo ipotecato al ridursi del debito (art. 39, comma 5 del TUB) come il costo diminuito fino a metà dei costi notarli (non della parcella però!!) (art. 39, comma 7 del TUB).

Altro aspetto non da sottovalutare di certo l’eventualità di aver a disposizione più tempo in caso di azione legale per morosità (art.40, comma 2 del TUB).
Infine non è necessario cancellare l’ipoteca in caso di mutuo fondiario estinto, con relativo risparmio della spesa notarile prevista.