Un contratto di appalto privato per impianti termici è un accordo tra un committente e un appaltatore che disciplina la progettazione, l’installazione, la manutenzione o la riparazione di impianti di riscaldamento, climatizzazione e produzione di acqua calda in ambito residenziale o commerciale. Nel documento si definiscono l’oggetto dei lavori, i tempi di esecuzione, il corrispettivo e le modalità di pagamento, oltre alle responsabilità tecniche, alle garanzie sulla conformità alle norme vigenti e alle prove di collaudo; sono inoltre regolate le penali per ritardi, le modalità di accettazione dei lavori, l’assunzione dei rischi e le coperture assicurative necessarie. In sostanza il contratto stabilisce diritti e doveri delle parti per assicurare che l’impianto sia realizzato a regola d’arte, sicuro ed efficiente dal punto di vista normativo ed energetico.

Come scrivere un Contratto di appalto privato per impianti termici​

Per redigere un contratto di appalto privato per impianti termici è necessario articolare il documento in modo chiaro, completo e specifico, in modo che tutte le prestazioni, le responsabilità e le condizioni economiche siano inequivocabili. Prima di tutto conviene definire le parti con i relativi dati identificativi e i referenti operativi, e introdurre una sezione di definizioni che chiarisca termini tecnici e giuridici che saranno utilizzati nel testo, come “impianto”, “collaudo”, “documentazione tecnica”, “guaranzia” e “data di consegna”. La chiarezza terminologica evita incomprensioni in fase esecutiva e facilita l’applicazione delle clausole nel tempo. È buona prassi stabilire altresì l’insieme dei documenti contrattuali che fanno parte dell’accordo (capitolato tecnico, disegni esecutivi, computo metrico, eventuali varianti approvate, offerta economica, ecc.) e prevedere una gerarchia fra questi documenti per risolvere conflitti di interpretazione.

La parte tecnica del contratto deve descrivere con precisione l’oggetto dell’appalto: tipologia di impianto termico, portata termica, combustibile o tecnologia impiegata, principali componenti (generatore, scambiatori, caldaie, pompe, tubazioni, sistemi di regolazione, valvolame, eventuali refrigeranti), standard di progetto e riferimenti normativi e normativi tecnici applicabili. È opportuno richiedere l’allegato delle specifiche tecniche dettagliate e dei disegni esecutivi, e disciplinare l’approvazione delle varianti tecniche: qualsiasi modifica progettuale rilevante deve essere concordata per iscritto, con indicazione del costo e dei tempi aggiuntivi. Nel disciplinare i materiali e i componenti, il contratto dovrebbe richiedere conformità a normative, marcature e certificazioni rilevanti (ad esempio marcatura CE, certificazioni dei produttori, requisiti di efficienza energetica), nonché la consegna di schede tecniche, certificati di conformità e, dove richiesto, certificazioni di taratura o omologazione.

I tempi di esecuzione vanno formalizzati con data di inizio e date intermedie per fasi significative, oltre alla data finale di consegna del collaudo. Le penali per ritardo devono essere esplicitate e commisurate al danno presunto, con meccanismo di applicazione e modalità di sospensione e di eventuale escussione di garanzie. Il contratto deve prevedere il regime di varianti e imprevisti: come verranno valutati i lavori non previsti, con quale modulo verranno autorizzate le prestazioni aggiuntive e come verranno ricalcolati prezzi e tempi. La tempistica di approvazione dei progetti esecutivi e di rilascio dei nulla osta o autorizzazioni da parte del committente o dell’amministrazione locale deve essere considerata nella pianificazione; è utile stabilire termini certi per le risposte alle richieste del contraente, per evitare ritardi non imputabili all’esecutore.

La parte economica richiede una descrizione dettagliata della composizione del prezzo: indicazione del prezzo totale, eventuale frazionamento per fasi, modalità di aggiornamento prezzi in caso di variazione dei costi dei materiali, importo e modalità di versamento delle eventuali anticipazioni, rateizzazione e collegamento degli stati di avanzamento ai pagamenti. Le condizioni di fatturazione devono essere ben definite, includendo riferimenti al regime IVA, modalità di invio delle fatture e dei documenti di accompagnamento, termini di pagamento, scadenze e interessi di mora. È opportuno prevedere una ritenuta di garanzia o garanzia fideiussoria a copertura dell’esecuzione e della responsabilità per vizi, indicando durata e percentuale della ritenuta o l’importo della polizza, e lo svincolo al termine del periodo di garanzia.

Per quanto concerne la responsabilità tecnica e legale, il contratto deve specificare che l’appaltatore è responsabile dell’esecuzione a regola d’arte e della rispondenza al progetto e alle normative vigenti. Occorre richiedere che il personale impiegato sia qualificato e in possesso delle certificazioni previste per le specifiche lavorazioni (ad esempio certificazioni per trattamento refrigeranti, abilitazioni per impianti a gas, iscrizioni o abilitazioni previste dalla normativa nazionale per le imprese installatrici). L’appaltatore deve inoltre assumere gli obblighi di sicurezza sul lavoro, rispettando la normativa vigente in materia di salute e sicurezza, predisponendo il piano operativo di sicurezza ove necessario e coordinandosi con il committente per le misure di sicurezza in cantiere. È cruciale inserire obblighi di assicurazione a carico dell’appaltatore per responsabilità civile verso terzi e danni da esecuzione dei lavori, nonché per infortuni sul lavoro, con massimali adeguati.

Il contratto dovrà regolare la fase di collaudo e di consegna: prevedere prove funzionali e di tenuta, certificazioni di conformità degli impianti, misure di rendimento e di emissioni ove applicabile, e l’emissione di verbali di prova e di collaudo. La consegna dell’impianto deve essere formalizzata con un verbale che attesti l’esito delle prove e l’eventuale elenco di difetti da sanare. È essenziale determinare il periodo di garanzia per eventuali vizi e difetti dopo il collaudo e descrivere la procedura per la segnalazione dei guasti, i tempi massimi di intervento e le modalità di ripristino; si possono anche prevedere livelli di servizio per interventi di manutenzione e reperibilità, nonché l’obbligo di fornire manuali d’uso, schemi as-built, piani di manutenzione e elenchi di pezzi di ricambio.

Devono essere contemplati i rapporti con i fornitori e i subappaltatori. Il contratto può vietare o limitare il subappalto senza autorizzazione scritta del committente e imporre che ogni subappaltatore rispetti le stesse condizioni contrattuali e normative. Resta comunque che la responsabilità nei confronti del committente rimane in capo all’appaltatore. Altre clausole rilevanti riguardano la proprietà dei materiali e dei progetti: stabilire quando si trasferisce la proprietà dell’impianto e dei materiali, prevedere clausole di riserva di proprietà fino al pagamento integrale, e definire i diritti di utilizzo dei disegni e della documentazione tecnica, salvaguardando la riservatezza e la protezione dei dati personali nel rispetto della normativa sulla privacy.

Le ipotesi di risoluzione del contratto vanno disciplinate con chiarezza: motivi per la possibile risoluzione (inadempimento grave, insolvenza, ritardi reiterati), eventuali periodi di preavviso e possibilità di rimediare al default entro termini prestabiliti, nonché le conseguenze economiche e la determinazione dei danni risarcibili. La clausola di forza maggiore deve essere definita per sospendere obblighi e responsabilità in caso di eventi eccezionali, con procedura di comunicazione e tempistica per ripresa dei lavori. Gli strumenti di risoluzione delle controversie possono spaziare dalla negoziazione e mediazione fino all’arbitrato o alla giurisdizione dei tribunali; nel contratto è opportuno indicare la legge applicabile (normalmente quella italiana) e il foro competente per eventuali controversie, o prevedere la clausola compromissoria per arbitrato, se si vuole un iter più rapido e specialistico.

Infine, è consigliabile allegare al contratto una check-list documentale, specificando che il completamento della fornitura sarà subordinato alla consegna di tutta la documentazione tecnica e amministrativa come certificati di conformità, libretti di impianto, piani di manutenzione, schemi elettrici, documentazione di collaudo e ogni altro documento richiesto dalla normativa o dal capitolato. Prima della sottoscrizione è prudente far valutare il testo da un legale e da un tecnico esperto nel settore termico, per verificare la completezza delle clausole, la coerenza tecnica e la conformità alle normative vigenti; questo passaggio riduce il rischio di controversie e garantisce che il contratto rifletta fedelmente gli obiettivi e le esigenze del committente.

Modello Contratto di appalto privato per impianti termici​

CONTRATTO DI APPALTO PRIVATO PER IMPIANTI TERMICI

Tra le parti di seguito designate:
Appaltante: ______________, con sede legale in ______________, C.F./P.IVA ______________, rappresentata da ______________ in qualità di ______________ (di seguito “Appaltante”);
Appaltatore: ______________, con sede legale in ______________, C.F./P.IVA ______________, iscrizione CCIAA n. ______________, rappresentata da ______________ in qualità di ______________ (di seguito “Appaltatore”).

Premesso che
– l’Appaltante intende far eseguire i lavori di cui al presente contratto presso l’immobile sito in ______________ (di seguito “Sito”);
– l’Appaltatore ha esperienza e capacità tecnica per l’esecuzione degli impianti termici oggetto del presente contratto;

Si conviene quanto segue.

Art. 1 — Oggetto del contratto
1.1 L’Appaltatore si obbliga ad eseguire, a regola d’arte e secondo le normative vigenti, i lavori di installazione/realizzazione/modifica/manutenzione dell’impianto termico descritti nell’Allegato A: ______________ (di seguito “Lavori”).
1.2 I Lavori comprendono, senza limitazioni, fornitura dei materiali, installazione, collaudo, avviamento, istruzioni all’uso e consegna della documentazione tecnico-amministrativa necessaria.

Art. 2 — Documenti contrattuali
2.1 Sono parte integrante del presente contratto i seguenti documenti, nell’ordine di prevalenza: il presente contratto, il Capitolato Tecnico Allegato A ______________, il Computo Metrico/Prezziario Allegato B ______________, il Cronoprogramma Allegato C ______________, i disegni Allegato D ______________, ogni altro documento indicato in Allegato E ______________.

Art. 3 — Importo contrattuale e modalità di pagamento
3.1 Il prezzo complessivo per l’esecuzione dei Lavori è fissato in Euro ______________ (Euro ______________), oltre/oneri fiscali applicabili.
3.2 Pagamenti:
– acconto all’ordine: Euro ______________ entro ______________ giorni dalla firma del contratto;
– stato avanzamento lavori (SAL) n. ______________: Euro ______________ alla data del ______________ o al raggiungimento della percentuale di avanzamento del ______________%;
– saldo finale: Euro ______________ alla consegna e accettazione dei Lavori.
3.3 Ritenute: l’Appaltante applicherà una ritenuta di garanzia pari al ______________% dell’importo contrattuale, svincolabile a garanzia ultimazione.
3.4 Pagamenti saranno effettuati a favore dell’Appaltatore mediante bonifico bancario sul conto: Intestatario ______________, Banca ______________, IBAN ______________, entro ______________ giorni dall’emissione della regolare fattura elettronica.

Art. 4 — Termini di esecuzione
4.1 Termine di inizio Lavori: entro il ______________.
4.2 Termine di ultimazione Lavori: entro il ______________, fatti salvi cause di forza maggiore o variazioni concordate.
4.3 Eventuali ritardi imputabili all’Appaltatore daranno diritto all’Appaltante di applicare una penale pari a Euro ______________ per ogni giorno di ritardo, fino a un massimo di Euro ______________ o ______________% dell’importo contrattuale.

Art. 5 — Materiali, conformità e certificazioni
5.1 Tutti i materiali e le apparecchiature forniti dall’Appaltatore dovranno essere nuovi, conformi alle normative applicabili, di qualità idonea all’uso previsto e corredati di dichiarazioni di conformità e certificazioni CE ove richiesto.
5.2 L’Appaltatore consegnerà all’Appaltante, al momento della consegna definitiva, la documentazione tecnica e amministrativa completa: libretto di impianto, schede tecniche, certificazioni, certificato di conformità ai sensi dell’art. ______________ della normativa vigente.

Art. 6 — Permessi, oneri e responsabilità amministrative
6.1 L’Appaltante si impegna a fornire all’Appaltatore, entro ______________ giorni dall’inizio lavori, le autorizzazioni e i permessi necessari relativi al Sito: ______________.
6.2 Restano a carico dell’Appaltatore tutte le pratiche e spese per l’ottenimento delle eventuali certificazioni tecniche e dei collaudi funzionali, salvo diverso accordo specificato in Allegato E ______________.

Art. 7 — Varianti ed extra lavori
7.1 Ogni variazione ai Lavori dovrà essere concordata per iscritto e, se comporta incremento o diminuzione del prezzo o tempi, dovrà essere regolata con apposito ordine di variazione sottoscritto da entrambe le parti.
7.2 L’Appaltatore non è autorizzato a eseguire lavori extra senza preventiva approvazione scritta dell’Appaltante.

Art. 8 — Collaudo, prova e consegna
8.1 Alla fine dei Lavori l’Appaltatore provvederà al collaudo e alle prove funzionali dell’impianto, alla presenza dell’Appaltante e/o del suo tecnico incaricato.
8.2 Accertata la conformità, le parti redigeranno il verbale di consegna e accettazione firmato da entrambe le parti. Eventuali difformità verranno annotate nel verbale con indicazione dei tempi di ripristino a carico dell’Appaltatore.

Art. 9 — Garanzie e manutenzione
9.1 L’Appaltatore garantisce i Lavori contro difetti di materiale e di esecuzione per un periodo di ______________ mesi/anni dalla data di accettazione/collaudo.
9.2 Durante il periodo di garanzia l’Appaltante segnalerà eventuali vizi e l’Appaltatore provvederà alla riparazione o sostituzione a propria cura e spese entro il termine di ______________ giorni dalla comunicazione.
9.3 Eventuali obblighi di manutenzione ordinaria e/o programmata sono disciplinati in Allegato F ______________.

Art. 10 — Responsabilità civile, assicurazioni e sicurezza
10.1 L’Appaltatore è responsabile per danni a persone e cose derivanti dall’esecuzione dei Lavori e si obbliga a mantenere indenni l’Appaltante da ogni richiesta di risarcimento.
10.2 L’Appaltatore si impegna a contrarre e mantenere in vigore, per tutta la durata dei lavori, una polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi e per danni da esecuzione dei Lavori, con massimale di Euro ______________ per sinistro, con prova della polizza e dei relativi versamenti all’Appaltante prima dell’inizio dei Lavori.
10.3 L’Appaltatore è responsabile del rispetto delle norme in materia di sicurezza sul lavoro (D.Lgs. 81/2008) e adotterà tutte le misure necessarie. L’Appaltatore designerà il responsabile della sicurezza: ______________.

Art. 11 — Subappalto
11.1 L’eventuale subappalto totale o parziale deve essere preventivamente autorizzato per iscritto dall’Appaltante, indicando l’impresa subappaltatrice e l’oggetto del subappalto.
11.2 L’Appaltatore resta comunque responsabile nei confronti dell’Appaltante per l’esecuzione dei Lavori da parte dei subappaltatori.

Art. 12 — Risoluzione del contratto
12.1 Il presente contratto può essere risolto da una delle parti in caso di inadempimento grave dell’altra parte, non sanato entro ______________ giorni dalla ricezione di formale diffida ad adempiere.
12.2 In caso di risoluzione per colpa dell’Appaltatore, l’Appaltante potrà affidare l’ultimazione dei lavori a terzi, addebitando all’Appaltatore i relativi maggiori oneri.

Art. 13 — Forza maggiore
13.1 Nessuna delle parti sarà responsabile per ritardi o inadempimenti dovuti a causa di forza maggiore comprovata, quali eventi naturali, incendi, guerre, scioperi generali, misure governative. La parte che invoca la forza maggiore dovrà darne immediata comunicazione all’altra parte.

Art. 14 — Penali e clausole risolutive espresse
14.1 Oltre alle penali per ritardo previste all’Art. 4, le parti concordano la seguente penale per inadempienze specifiche: ______________.

Art. 15 — Trattamento dei dati personali
15.1 Le parti si conformeranno alle disposizioni del Regolamento UE 2016/679 (GDPR) e al D.Lgs. 196/2003 aggiornato, per il trattamento dei dati personali eventualmente necessari per l’esecuzione del presente contratto. Il titolare del trattamento per l’Appaltante è ______________; per l’Appaltatore è ______________.

Art. 16 — Riservatezza
16.1 Le parti si obbligano a mantenere riservate tutte le informazioni e i documenti acquisiti nell’ambito dell’esecuzione del presente contratto, salvo quelli di pubblico dominio o obbligatori per legge.

Art. 17 — Clausola compromissoria e foro competente
17.1 Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto le parti concordano, in via preferenziale, il tentativo obbligatorio di mediazione presso l’Organismo di mediazione di ______________ o altro organismo scelto di comune accordo.
17.2 In caso di mancato accordo in mediazione, la controversia sarà devoluta alla competenza esclusiva del Foro di ______________, fatto salvo il diverso accordo scritto tra le parti.

Art. 18 — Norme di legge applicabili
18.1 Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto si rinvia alle disposizioni del Codice Civile e alla normativa speciale applicabile in materia di impianti termici e sicurezza.

Art. 19 — Comunicazioni
19.1 Le comunicazioni tra le parti devono essere effettuate per iscritto ai seguenti riferimenti:
– Appaltante: indirizzo ______________, PEC ______________, e-mail ______________, telefono ______________.
– Appaltatore: indirizzo ______________, PEC ______________, e-mail ______________, telefono ______________.

Art. 20 — Clausola finale
20.1 Il presente contratto costituisce l’integrale regolamentazione dei rapporti tra le parti relativamente all’oggetto dello stesso. Qualunque modifica o integrazione dovrà essere redatta per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti.

Luogo e data: ______________, lì ______________

Per l’Appaltante:
Firma: ___________________________
Nome e qualifica: ______________

Per l’Appaltatore:
Firma: ___________________________
Nome e qualifica: ______________

Allegati (parte integrante del contratto):
– Allegato A — Capitolato tecnico: ______________
– Allegato B — Computo metrico/prezziario: ______________
– Allegato C — Cronoprogramma dei lavori: ______________
– Allegato D — Elaborati grafici e disegni: ______________
– Allegato E — Elenco autorizzazioni e permessi: ______________
– Allegato F — Programma di manutenzione e garanzia: ______________
– Allegato G — Copia polizza assicurativa RC: ______________
– Allegato H — Dichiarazioni di conformità e certificazioni materiali: ______________

Firme per presa visione e accettazione di tutte le clausole:
Appaltante ___________________________ Data ______________
Appaltatore __________________________ Data ______________