Si tratta di un accordo fra un committente e un appaltatore con cui quest’ultimo si obbliga, dietro corrispettivo, a eseguire opere o prestazioni relative a immobili civili secondo un progetto e specifiche concordate. Il contratto disciplina durata, prezzo, modalità di esecuzione, qualità dei materiali e conformità alle normative edilizie e di sicurezza; attribuisce all’appaltatore la responsabilità dell’esecuzione e al committente il diritto di verificare e accettare l’opera, oltre ai rimedi in caso di vizi o ritardi. Nel contesto privato trovano applicazione le norme del Codice Civile sul contratto d’appalto (articoli 1655 e seguenti), con riflessi su responsabilità verso terzi, possibilità di subappalto, garanzie per difformità e modalità di risoluzione delle controversie. L’obiettivo pratico è trasferire a chi esegue i lavori l’onere tecnico e organizzativo, mantenendo al proprietario gli strumenti per tutelare il risultato e ottenere il pagamento concordato.

Come scrivere un Contratto di appalto privato per opere relative a immobili civili​

Per redigere un contratto di appalto privato per opere su immobili civili occorre procedere con la stessa cura metodologica con cui si progetta l’opera: chiarire le regole fin dal principio, ridurre al minimo le ambiguità e definire con precisione diritti, doveri e rischi di ciascuna parte. Il documento deve cominciare dall’identificazione inequivocabile delle parti, riportando denominazione sociale o nome e cognome, codice fiscale/partita IVA, sede o domicilio, eventuale rappresentante legale e i recapiti utili; a ciò segue l’indicazione del luogo e della data che costituiscono il riferimento temporale per l’interpretazione degli obblighi. È fondamentale introdurre una clausola di definizioni che raccolga, in modo organico e non dispersivo, i termini tecnici e le espressioni ricorrenti (opere, progetto, capitolato, computo metrico, SAL, collaudo, parti correlate), così da evitare interpretazioni divergenti in sede di esecuzione.

La descrizione dell’oggetto deve essere dettagliata e rimandare espressamente ai documenti tecnici allegati: progetto esecutivo o esecutivo-parziale, elaborati grafici, capitolato speciale d’appalto, computo metrico estimativo e ogni eventuale relazione tecnica. È buona pratica stabilire un ordine di priorità fra i documenti allegati (ad esempio: contratto, progetto, capitolato, computo metrico) per risolvere eventuali conflitti di contenuto. Il tipo di prezzo andrà definito con altrettanta chiarezza: somma a corpo, a misura o a prezzi unitari; se il prezzo è a corpo occorre descrivere con precisione la prestazione inclusa, mentre se è a misura è indispensabile disciplinare il procedimento di rilevazione delle quantità e la modalità di contabilizzazione dei SAL. Vanno regolati l’applicazione dell’IVA, gli eventuali adeguamenti dei prezzi, le compensazioni e le modalità di fatturazione, oltre alle garanzie bancarie e alle ritenute a titolo di pagamento a saldo.

Il cronoprogramma ed i termini di esecuzione devono essere esplicitati indicando la data di consegna del cantiere, la durata complessiva, eventuali scadenze intermedie e le condizioni per il loro aggiornamento. Le connesse conseguenze in caso di ritardo devono essere disciplinate con chiarezza: penali giornaliere o percentuali, meccanismi di calcolo, massimali, e le fattispecie che legittimano l’appaltatore a chiedere una proroga dei termini (cause di forza maggiore, ritardi imputabili al committente, ritrovamenti archeologici, varianti richieste dal committente). È opportuno prevedere un meccanismo formale per le varianti, con obbligo di trasmissione per iscritto, termine per la presentazione di preventivi economici e temporali, modalità di approvazione da parte del committente e criteri di valutazione dei costi supplementari o delle economie.

La sicurezza del cantiere e la conformità alla normativa vigente meritano una clausola autonoma: indicare chi è responsabile della redazione e dell’aggiornamento dei documenti di sicurezza (POS, PIMUS, PSC dove previsti), chi coordina le attività ai sensi del D.Lgs. 81/2008, gli obblighi dell’appaltatore in materia di formazione, DPI e vigilanza, nonché l’onere di produrre le certificazioni e le attestazioni di regolarità contributiva (DURC) su richiesta del committente. Parallelamente, la gestione dei permessi, delle autorizzazioni amministrative e degli allacciamenti deve essere regolata: specificare se il committente mette a disposizione permessi e oneri urbanistici o se l’appaltatore è tenuto ad ottenerli, con conseguente ripartizione dei costi e delle responsabilità in caso di ritardi o dinieghi.

La questione delle responsabilità civili e delle assicurazioni non va trascurata: il contratto dovrebbe prevedere l’obbligo per l’appaltatore di stipulare adeguate polizze di responsabilità civile verso terzi e di assicurazione dei rischi da costruzione (CAR/ EAR), con importi minimi indicati e obbligo di esibire le polizze e le quietanze di pagamento. È utile prevedere una copertura anche per la responsabilità professionale se l’appaltatore assume anche incarichi progettuali. La disciplina delle responsabilità dovrà altresì definire il regime delle penali e dei risarcimenti per inadempimento, i limiti di responsabilità, e le esclusioni, mantenendo sempre la compatibilità con le norme inderogabili di legge.

La disciplina del collaudo, della verifica di conformità e della consegna deve essere dettagliata: stabilire i criteri per il collaudo tecnico-amministrativo, la procedura di accettazione delle opere, i tempi per la rimozione dei vizi e delle difformità rilevate al momento della verifica, nonché la documentazione che l’appaltatore deve consegnare a fine lavori (certificazioni degli impianti, libretti di uso e manutenzione, dichiarazioni di conformità ai sensi della normativa vigente, disegni as-built). In tale ambito è fondamentale regolare il rito dei SAL (stato avanzamento lavori), le modalità di imputazione dei pagamenti in base ai SAL, le eventuali ritenute di garanzia e la condizione del pagamento finale subordinata al rilascio di attestazioni, certificazioni e alla procedura di collaudo.

Per quanto attiene al subappalto e all’utilizzo di imprese terze, il contratto dovrebbe stabilire se il subappalto è consentito e in quali limiti, prevedere la sottoposizione dei subappaltatori al regime di responsabilità dell’appaltatore, e richiedere la preventiva autorizzazione scritta del committente per subappalti rilevanti. È opportuno disciplinare anche l’obbligo dell’appaltatore di rispettare la normativa sul lavoro in materia di retribuzioni, contributi e sicurezza, nonché l’onere di fornire la documentazione attestante la regolarità contributiva dei subappaltatori.

La gestione dei rischi particolari, come ritrovamenti archeologici o condizioni geologiche e ambientali non previste, va affrontata con clausole di riparto degli oneri: prevedere la procedura di comunicazione, la sospensione dei lavori, i criteri per la valutazione dei maggiori costi e delle eventuali proroghe. È utile inserire anche una clausola sul trasferimento della proprietà e sul rischio delle merci e dei materiali: definire il momento in cui i materiali diventano a rischio e a responsabilità del committente o dell’appaltatore, e se è prevista una riserva di proprietà sui materiali non ancora pagati.

La disciplina della risoluzione del contratto deve contemplare sia le ipotesi di recesso per giusta causa sia le facoltà di risoluzione per inadempimento, con la precisazione delle procedure di diffida ad adempiere e dei termini concessi per porre rimedio. Definire le conseguenze economiche e pratiche della risoluzione, la gestione delle opere in corso, la liquidazione dei crediti maturati e la restituzione di garanzie è essenziale per evitare contenziosi costosi. Analogo rilievo va riservato alle ipotesi di sospensione dei lavori, con individuazione delle cause legittime e delle conseguenze economiche e temporali.

Per prevenire il contenzioso è consigliabile inserire una clausola di risoluzione alternativa delle controversie: indicare se le parti optano per l’arbitrato oppure per la mediazione e, in mancanza di esito, quale foro sarà competente. Se si sceglie l’arbitrato, stabilire la sede, il regolamento applicabile e il numero degli arbitri; se si prevede la mediazione, indicare la procedura obbligatoria o facoltativa e i tempi. Ove rilevante, si dovrà specificare la legge applicabile, tenendo presente che nei contratti con parti italiane la legge italiana è di regola applicabile.

Dal punto di vista formale, il linguaggio deve essere chiaro, evitando termini vaghi o generici, con frasi brevi e precise. Le clausole devono essere numerate e organizzate per sezioni coerenti; tutte le allegazioni tecniche, economiche e amministrative devono essere richiamate espressamente e allegate in copia firme. È raccomandato prevedere una clausola che disciplini l’ordine di prevalenza dei documenti allegati e la necessità di eventuali integrazioni scritte a pena di nullità. Non trascurare gli aspetti fiscali e contributivi con una clausola che ribadisca l’onere dell’appaltatore di assolvere imposte, tributi e contributi relativi alla propria prestazione e che regoli eventuali ritenute di garanzia o anticipazioni.

Infine, anche se il contratto può essere redatto con un elevato grado di dettaglio tecnico, è sempre prudente sottoporne la versione definitiva alla verifica di un avvocato specializzato in diritto edilizio o contrattuale. Un controllo professionale permetterà di adeguare il testo alle specificità normative locali, alle peculiarità fiscali e previdenziali e ad eventuali vincoli urbanistici o ambientali particolari, garantendo che le clausole di responsabilità, garanzia e risoluzione siano efficaci e conformi alla legge vigente.

Modello Contratto di appalto privato per opere relative a immobili civili​

CONTRATTO DI APPALTO PRIVATO PER OPERE RELATIVE A IMMOBILI CIVILI

Tra
Il Sig./La Sig.ra ______________, codice fiscale ______________, nato/a a ______________ il ______________, residente in ______________, via ______________ n. ______________ (di seguito “Committente”),
e
La ditta/società ______________, con sede legale in ______________, via ______________ n. ______________, partita IVA ______________, codice fiscale ______________, rappresentata dal Sig./dalla Sig.ra ______________ in qualità di ______________ (di seguito “Appaltatore”).

Premesso che
– il Committente è proprietario dell’immobile sito in ______________, Comune di ______________, identificato al Catasto al foglio ______________, particella ______________, sub ______________;
– l’Appaltatore dichiara di possedere le capacità tecniche, organizzative e le abilitazioni necessarie per l’esecuzione delle opere oggetto del presente contratto;

si conviene e stipula quanto segue.

Art. 1 – Oggetto dell’appalto
1.1 Il Committente affida all’Appaltatore, che accetta, l’esecuzione delle seguenti opere: ______________ (descrizione dettagliata delle opere).
1.2 Le opere saranno eseguite in conformità al progetto esecutivo, al capitolato speciale d’appalto, al quadro economico e agli elaborati tecnici allegati: Allegato A – Progetto, Allegato B – Capitolato Speciale, Allegato C – Quadro Economico, Allegato D – Cronoprogramma, Allegato E – Relazione tecnica (tutti gli allegati formano parte integrante del presente contratto).

Art. 2 – Termine di esecuzione
2.1 L’inizio dei lavori è fissato per il giorno ______________ e la durata contrattuale è pari a ______________ giorni/mesi, con termine presunto per il completamento il ______________.
2.2 Eventuali proroghe e ricalcoli temporali saranno regolati secondo quanto previsto nel cronoprogramma e previo accordo scritto tra le parti.

Art. 3 – Importo e modalità di pagamento
3.1 Il corrispettivo complessivo per l’esecuzione delle opere è stabilito in Euro ______________ (in lettere: ______________), IVA ______________% esclusa/inclusa.
3.2 Modalità di pagamento:
– Acconto alla firma del contratto: Euro ______________;
– Saldi per stati di avanzamento lavori: Euro ______________ a fronte di stati di avanzamento come da Allegato D;
– Saldo finale a ricevimento dell’atto di collaudo o regolare detenzione: Euro ______________.
3.3 I pagamenti saranno effettuati mediante bonifico bancario sul conto corrente dell’Appaltatore intestato a ______________, IBAN ______________, presso Banca ______________.

Art. 4 – Variazioni e lavorazioni in economia
4.1 Qualsiasi variazione rispetto al progetto o al capitolato dovrà essere concordata per iscritto e comporterà l’eventuale integrazione del prezzo e/o del termine contrattuale.
4.2 L’Appaltatore non potrà eseguire lavori aggiuntivi non autorizzati per iscritto dal Committente.

Art. 5 – Materiali, forniture e qualità delle opere
5.1 L’Appaltatore provvederà, a propria cura e spese, a fornire materiali e manodopera necessari per l’esecuzione delle opere, salvo diverso accordo scritto.
5.2 I materiali dovranno essere conformi alle normative vigenti e al capitolato. L’Appaltatore si impegna a sostituire, a proprie spese, materiali difettosi o non conformi segnalati dal Committente.

Art. 6 – Sicurezza e prevenzione infortuni
6.1 L’Appaltatore assume la responsabilità della sicurezza del cantiere, osservando le disposizioni del D.Lgs. 81/2008 e successive modifiche.
6.2 Prima dell’inizio dei lavori l’Appaltatore consegnerà al Committente il Piano Operativo di Sicurezza (POS) e ogni altro documento richiesto dalla normativa vigente.

Art. 7 – Assicurazioni e responsabilità
7.1 L’Appaltatore è obbligato a stipulare e mantenere per tutta la durata dei lavori polizza assicurativa per danni a terzi e per danni da costruzione, con massimale di Euro ______________, e a esibire la copia della polizza al Committente all’avvio dei lavori.
7.2 L’Appaltatore è responsabile per danni causati a persone o cose in dipendenza dell’esecuzione dell’appalto.

Art. 8 – Subappalto e cessione del contratto
8.1 Il subappalto totale o parziale delle opere è consentito solo previa autorizzazione scritta del Committente.
8.2 L’Appaltatore non potrà cedere il presente contratto senza il consenso scritto del Committente.

Art. 9 – Collaudo, consegna e garanzia
9.1 Conclusi i lavori, le parti procederanno alla contestuale verifica e redazione del verbale di ultimazione lavori e di consegna.
9.2 Il collaudo potrà essere eseguito con prova. Fino all’esito positivo del collaudo le opere si intendono provvisoriamente ricevute. Eventuali difformità riscontrate saranno eliminate dall’Appaltatore a proprie spese entro il termine concordato.
9.3 L’Appaltatore garantisce le opere per la durata di anni ______________ dalla data del collaudo finale, con obbligo di riparazione di difetti e vizi che si manifestassero nel periodo di garanzia.

Art. 10 – Ritenute e cauzione
10.1 Alla stipula del contratto il Committente tratterrà/verserà una cauzione pari a Euro ______________ o pari al ______________% dell’importo contrattuale, ai fini dell’adempimento degli obblighi contrattuali.
10.2 In sede di pagamento finale sarà applicata una ritenuta di garanzia pari al ______________% dell’importo delle lavorazioni autorizzate, da trattenere fino all’esito del collaudo definitivo.

Art. 11 – Inadempimento e risoluzione
11.1 In caso di inadempimento dell’Appaltatore, il Committente potrà intimare per iscritto l’adempimento entro il termine di giorni ______________. Alla scadenza del termine, se l’inadempimento permane, il Committente potrà dichiarare risolto il contratto e chiedere il risarcimento dei danni.
11.2 In caso di ritardo nell’esecuzione delle opere imputabile all’Appaltatore, sarà applicata una penale pari a Euro ______________ per ogni giorno di ritardo, salvo diverso accordo scritto.

Art. 12 – Forza maggiore
12.1 Nessuna delle parti sarà ritenuta responsabile per ritardi o inadempimenti dovuti a cause di forza maggiore, debitamente documentate. Le parti si incontreranno per concordare le misure necessarie e i conseguenti adeguamenti di tempi e costi.

Art. 13 – Trattamento dei dati personali
13.1 Le parti si obbligano a rispettare la normativa vigente in materia di protezione dei dati personali (Reg. UE 2016/679 – GDPR) e a trattare i dati eventualmente forniti per l’esecuzione del presente contratto esclusivamente per le finalità contrattuali.

Art. 14 – Rispetto normative urbanistiche e autorizzazioni
14.1 L’Appaltatore dichiara di eseguire le opere conformemente alle normative edilizie e urbanistiche vigenti. L’Appaltatore non risponde per la mancanza di titoli abilitativi necessari alla proprietà; il Committente garantisce di avere ottenuto tutte le autorizzazioni necessarie per l’esecuzione delle opere e solleva l’Appaltatore da responsabilità relative a carenze di tali titoli, salvo diverso patto scritto.

Art. 15 – Controversie e foro competente
15.1 Per qualsiasi controversia derivante dall’interpretazione o esecuzione del presente contratto le parti tenteranno preventivamente una conciliazione.
15.2 In difetto di accordo, è competente il Foro di ______________.

Art. 16 – Comunicazioni
16.1 Le comunicazioni tra le parti dovranno essere inviate a:
– Committente: ______________, indirizzo ______________, PEC/e-mail ______________, telefono ______________;
– Appaltatore: ______________, indirizzo ______________, PEC/e-mail ______________, telefono ______________.

Art. 17 – Disposizioni finali
17.1 Il presente contratto costituisce l’accordo completo tra le parti e annulla e sostituisce ogni precedente intesa, orale o scritta, relativa all’oggetto.
17.2 Ogni modifica al presente contratto dovrà essere effettuata per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti.

Letto, confermato e sottoscritto.

Luogo e data: ______________

Per il Committente
Firma: ______________________________ Data: ______________

Per l’Appaltatore
Firma: ______________________________ Data: ______________

Allegati:
– Allegato A: Progetto esecutivo ______________
– Allegato B: Capitolato speciale ______________
– Allegato C: Quadro economico ______________
– Allegato D: Cronoprogramma ______________
– Allegato E: Polizze assicurative e documenti di sicurezza ______________