I contribuenti che hanno affittato un proprio immobile ad uso abitativo spesso sono incerti, in occasione della dichiarazione annuale dei redditi, sul corretto trattamento fiscale dei canoni di locazione non percepiti per morosità del conduttore.
La fattispecie è regolata dall’art. 26 comma 1 del DPR 22 dicembre 1986 n. 917 che recita: “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo d’imposta in sui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”.
Ai fini della dichiarazione dei redditi, il contribuente/locatore non può unicamente eccepire la fattuale morosità del conduttore per non dichiarare i canoni relativi alle mensilità non corrisposte, ma è necessario che tale inadempimento risulti da un accertamento giudiziale il cui procedimento abbia avuto termine.
Pertanto, allorquando il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto del conduttore non si sia concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, comunque il locatore è comunque obbligato a dichiarare al fisco i canoni pattuiti, ancorché non effettivamente riscossi.
L’art. 26 del DPR n. 917/86 dispone, poi, che per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, diverso da quello per finita locazione, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare, ma permane l’obbligo di tassare l’unità immobiliare sulla base della rendita catastale (cfr. C.M. 07/07/1999 n. 150/E).
Tale obbligo discende anche dalla circostanza che il legislatore ha ritenuto definire non imponibili esclusivamente i canoni di locazione non percepiti e non il reddito dei fabbricati, intendendo assoggettare a tassazione in ogni caso la rendita catastale quale reddito figurativo dell’immobile.