Iniziamo a dire che l’accollo del mutuo rappresenta una operazione finanziaria in cui l’acquirente di un immobile, nuovo o vecchio che sia, si “carica” il mutuo ipotecario già esistente. Ovvero il mutuo viene trasferito dal venditore all’acquirente.

In caso di abitazioni nuove il venditore, che nella stragrande maggioranza dei casi è lo stesso costruttore a meno che si tratta di rivendite o cessione del preliminare, è anche mutuatario, deve assolutamente procedere a frazionare il mutuo ipotecario per tutte le unità immobiliari presenti nel complesso edificatorio, pena l’impossibilità di procedere all’accollo e quindi al trasferimento del mutuo al nuovo potenziale cliente.

Come avviene il frazionamento?
L’atto di frazionamento avviene per “mano” di un Notaio con autentica, la Banca erogatrice procede, su istanza del mutuatario (costruttore), a ripartire l’intero mutuo per tante parti quante sono le proprietà date in garanzia, in proporzione alla stima di ogni quota o parte immobiliare. Il Notaio provvederà a far annotare presso l’Ufficio del Registro Immobiliare “Conservatoria”, l’avvenuto frazionamento e ripartizione in margine all’iscrizione ipotecaria data in garanzia per il mutuo edilizio.
Va da sé che ogni futuro nuovo proprietario delle singole porzioni immobiliari, al di là dell’accollo del mutuo, dovrà esigere dal costruttore l’avvenuto frazionamento delle stesse unità ancora prima della stipula del rogito definitivo. Solo in questo modo ci si riesce a schermare da possibili inadempienza altrui (costruttore o altri acquirenti).

Ci sono solo Vantaggi nell’accollo del mutuo ?
Vendere un’unità immobiliare gravata da mutuo è possibile solo se quest’ultimo viene estinto in anticipo, per permettere la cancellazione dell’ipoteca prima della vendita. Spessissimo accade che chi acquista deve necessariamente ricorrere anch’esso ad un mutuo ipotecario, ecco che si propone l’eventualità di ricorrere all’accollo del mutuo. Ovvero sostituirsi al mutuatario originale al pagamento del debito residuo comprensivo ovviamente di capitale ed interesse, secondo il piano di ammortamento originale.

Il vantaggio principale nell’accollo per l’acquirente è rappresentato dal risparmio ottenuto grazie alla non iscrizione di una nuova ipoteca poiché già esistente, diverso se si accende un nuovo mutuo. Anche il venditore quindi trae vantaggio dall’accollo perché non deve estinguere il vecchio finanziamento e quindi provvedere alla cancellazione dell’ipoteca gravante. Prima di procedere all’accollo l’acquirente “deve” necessariamente prendere visione delle caratteristiche del mutuo che va ad accollarsi. A volte il mutuo esistente non soddisfa le esigenze del nuovo proprietario, tanto che si vede costretto a stipularne uno nuovo. Le caratteristiche a cui fare riferimento sono senza ombra di dubbio:

Durata residua del mutuo (un mutuo troppo corto generalmente equivale a rate sostenute anche se gli interessi sono migliori);
Il tasso di interesse (si potrebbe strappare un tasso competitivo con un altro istituto bancario da far convenire una nuova stipula);
Generalmente si richiede l’apertura di un conto corrente presso la banca creditrice (questo potrebbe rappresentare un coste quindi uno svantaggio).
Vero è la possibilità si surrogare il mutuo accollato. In parole ricche l’acquirente potrebbe “rischiare” l’accollo del mutuo con caratteristiche non congeniali al proprio profilo finanziario, sapendo che esiste la possibilità di surrogare subito dopo il proprio mutuo accollato, risparmiando quindi le spese di accensione di un nuovo mutuo.

Tuttavia è doveroso anche consigliare prima di procedere ad una eventuale sottoscrizione di proposta d’acquisto subordinare quest’ultima all’eventualità di riservarsi la facoltà di decidere solo in seguito di avvalersi dell’accollo o meno del mutuo edilizio ipotecario.

Ma il venditore rimane veramente “libero” da ogni obbligo dopo la vendita con accollo?
In effetti il venditore che sia un costruttore o un privato può rimanere obbligato verso la banca, anche dopo la vendita. A meno ché la banca decida di “liberarlo” da ogni obbligo, parleremo in questo caso di “mutuo accollo liberatorio”. Può succedere che il subentrante non abbia i giusti requisiti richiesti dalla banca che potrebbe non liberare il vecchio proprietario; ecco perché prima di procedere a tale operazione è d’obbligo concordare con la banca le modalità e caratteristiche dell’accollo, prestando maggiore attenzione per il venditore della possibilità di liberazione.

E’ vero che la banca è garantita dall’ipoteca sulla quota immobiliare intestata al nuovo proprietario, che ha dunque l’interesse primario a saldare i suoi debiti. Però è anche vero che la banca, può chiedere al mutuatario originale il pagamento di un eventuale contenzioso, prima di procedere ad una lunga e costosa espropriazione immobiliare. L’unico modo per il venditore di liberarsi dalla veste di obbligato in solido è quello di ottenere una liberatoria da parte della banca, la quale deve dichiarare esplicitamente per iscritto la liberazione del mutuatario originale.

E’ possibile accollarsi un mutuo per il valore totale dell’immobile?
Il mutuo edilizio può essere accollato “solo” fino all’80% del valore della quota immobiliare interessata alla compravendita. Ciò sta a significare che chi ha bisogno di finanziarsi per il 100% dovrà necessariamente per forza di cose ricorrere ad un nuovo mutuo.