Il contratto di appalto a corpo tra privati è un accordo in base al quale un appaltatore si impegna a eseguire un’opera o una prestazione determinata dietro corrispettivo fisso e globale, indipendentemente dalle quantità effettive dei materiali o dalle ore impiegate. A differenza dell’appalto a misura, qui il prezzo è predeterminato per l’intero intervento e il rischio di eventuali maggiori costi ricade normalmente sull’appaltatore, mentre il committente pretende la consegna conforme alle specifiche concordate; per questo è fondamentale descrivere con precisione l’oggetto dei lavori e le modalità di esecuzione, prevedendo tempi, garanzie per vizi e clausole per varianti o eventi imprevisti che possano giustificare rinegoziazioni.

Come scrivere un Contratto di appalto a corpo tra privati

Il contratto di appalto a corpo tra privati è un accordo con cui una parte (committente) affida a un’altra (appaltatore) l’esecuzione di un’opera o di un servizio contro il pagamento di un prezzo fisso complessivo, indipendente dalle quantità effettivamente impiegate. Per redigerlo in modo solido è essenziale partire da una definizione chiara e dettagliata dell’oggetto: descrivere l’opera in modo analitico attraverso capitolati tecnici, disegni, elenchi delle lavorazioni e specifiche prestazionali allegate come parti integranti del contratto. Un’accurata definizione dell’oggetto evita ambiguità sul perimetro dell’appalto e delimita ciò che è compreso nel prezzo a corpo, distinguendo esplicitamente gli interventi esclusi e le condizioni che, se mutate, potranno dar luogo a variazioni concordate.

Il prezzo a corpo richiede una formulazione inequivocabile: indicare l’importo complessivo, la valuta, l’eventuale imponibilità IVA e se il prezzo è comprensivo o esclusivo di oneri accessori quali smaltimento, noleggio attrezzature, ponteggio e oneri di sicurezza. Poiché il principio dell’appalto a corpo trasferisce il rischio delle quantità all’appaltatore, è opportuno prevedere meccanismi di gestione delle variazioni: clausole che definiscano come valutare ed approvare per iscritto lavori aggiuntivi o modifiche rispetto al progetto iniziale, la modalità di determinazione del prezzo per le varianti (a corpo concordato, a misura con prezzi unitari concordati o con un criterio di valutazione specifico) e termini per la loro esecuzione. Senza regole precise, variazioni non concordate rischiano di produrre contestazioni e ritardi nei pagamenti.

Il piano dei pagamenti deve essere dettagliato: indicare scadenze, modalità (bonifico, assegno), eventuali stati di avanzamento lavori con percentuali chiaramente collegate a momenti certificati, possibilità di emissione di fatture parziali e condizioni per il rilascio del pagamento finale. È utile prevedere una cauzione o una garanzia fideiussoria a favore del committente per l’esecuzione dei lavori o per la garanzia postuma, nonché la ritenuta a garanzia dell’esatto adempimento fino all’emissione del certificato di regolare esecuzione o del verbale di collaudo. Specificare gli interessi di mora e le conseguenze del ritardo nel pagamento tutela l’appaltatore e impone reciprocità di comportamento.

Il cronoprogramma e i termini di esecuzione vanno indicati con precisione, prevedendo il termine di inizio lavori, le eventuali tappe intermedie e il termine per l’ultimazione. Occorre disciplinare gli eventi soggetti a forza maggiore, i ritardi imputabili al committente (ad esempio ritardi nell’approvazione di varianti o nel rilascio dei permessi) e le relative conseguenze quali proroga dei termini e, se significativo l’aumento dei costi, la revisione concordata del prezzo. Le penali per ritardo vanno definite con importi o criteri commisurati al danno prefigurato e applicate solo se previste esplicitamente.

Responsabilità, garanzie e collaudo devono essere regolati con attenzione perché disciplinano rischi e passaggi di responsabilità. È opportuno richiamare la normativa applicabile (ad esempio gli articoli del Codice Civile che disciplinano l’appalto) e stabilire la procedura di consegna, le verifiche in corso d’opera, le modalità di accettazione provvisoria e collaudo finale. La garanzia per difetti e vizi dell’opera, con l’indicazione del termine entro il quale il committente deve denunciare i vizi e del periodo di responsabilità postuma dell’appaltatore, tutela il committente; contemporaneamente è lecito definire limiti di responsabilità e criteri per la riparazione a regola d’arte senza trasformare il prezzo a corpo in obbligo di risultato assoluto oltre le condizioni concordate. Prevedere un verbale di consegna dei lavori ultimati e la possibile trattenuta di una percentuale a garanzia fino alla chiusura delle pendenze favorisce la chiarezza sul riconoscimento dell’avvenuta esecuzione.

Regolare la fornitura dei materiali e la loro proprietà è cruciale: indicare se i materiali sono forniti dall’appaltatore o dal committente, chi assume il rischio per danni o furti, la rispondenza alle normative tecniche e la documentazione di conformità. Stabilire l’obbligo dell’appaltatore a utilizzare materiali conformi alle specifiche e a esibire certificazioni è una forma di tutela. Inoltre, le normative in materia di sicurezza sul lavoro impongono che l’appaltatore osservi le disposizioni di legge vigenti in materia di sicurezza (compresa la valutazione dei rischi e l’adozione di misure preventive secondo la normativa vigente) e che si coordini con il committente per il rispetto degli obblighi di sicurezza in cantiere; è utile richiedere polizze assicurative adeguate a coprire danni a terzi e agli operai, oltre alla dichiarazione di regolarità contributiva e fiscale dell’impresa.

La disciplina del subappalto, del divieto o della possibilità di cessione del contratto e delle obbligazioni deve essere esplicitata: indicare se l’appaltatore può subappaltare parti dell’opera, a quali condizioni e con quali obblighi di comunicazione e approvazione, nonché prevedere facoltà del committente di risolvere il contratto in caso di inosservanza. Allo stesso modo, la clausola di riservatezza può essere inserita se l’opera o i relativi documenti richiedono tutela delle informazioni.

È raccomandabile inserire clausole relative all’assunzione dei permessi e autorizzazioni: chiarire chi è responsabile dell’ottenimento di permessi edilizi, autorizzazioni amministrative, certificazioni energetiche e del loro costo, nonché la gestione di eventuali prescrizioni imposte dalle autorità. Per opere che incidono sul patrimonio immobiliare, indicare eventuali passaggi di competenze e responsabilità verso terzi, vincoli catastali o interventi che richiedano atti pubblici.

La parte riguardante la risoluzione, la sospensione e le conseguenze della risoluzione va formulata con precisione: indicare le ipotesi di risoluzione per inadempimento, i termini per contestazioni e sanatorie, la procedura per intimare l’adempimento e la quantificazione dei danni. Prevedere una procedura preventiva di composizione delle controversie, ad esempio negoziazione obbligatoria o mediazione, può ridurre costi e tempi in caso di contestazioni; in alternativa scegliere se deferire le controversie all’autorità giudiziaria ordinaria o ad un arbitrato e fissare la legge applicabile (di norma quella italiana) e il foro competente, con criteri di giurisdizione chiari per evitare contestazioni successive.

Le clausole fiscali e amministrative devono richiamare gli obblighi in materia fiscale e contributiva: stabilire la ripartizione degli oneri fiscali, quale soggetto è tenuto ad assolvere IVA, ritenute e altri tributi, precisare che il pagamento è subordinato all’osservanza degli obblighi fiscali e contributivi, e prevedere l’esibizione di documentazione aggiornata a garanzia della regolarità. In caso di contratti di importo rilevante, può essere opportuno prevedere garanzie bancarie o fideiussorie e, se il prezzo è soggetto a eventuali adeguamenti per variazioni legislative o imposte, indicare come queste incidenze saranno ripartite.

Dal punto di vista formale, ogni clausola dovrebbe essere redatta in termini chiari, evitando ambiguità: definire i termini chiave all’inizio del contratto, rinviare alle normative tecniche alle quali fare riferimento, e inserire come allegati obbligatori gli elaborati progettuali, i computi metrici estimativi, il capitolato tecnico, i disegni e qualsiasi altro documento che determini il perimetro dell’opera. Il contratto va datato e firmato in originale da entrambe le parti, con l’indicazione dei dati identificativi (nome, codice fiscale/partita IVA, indirizzo). Per lavori di entità elevata o per trasferimenti di diritti reali, valutare la forma scritta ad substantiam o l’intervento notarile, se richiesto dalla natura dell’atto o dalla pratica bancaria.

Infine, è consigliabile sottoporre la bozza a un professionista esperto (avvocato specializzato in diritto civile o edilizio) prima della firma, e quando necessario coinvolgere un tecnico per la validazione delle specifiche tecniche e dei costi. Una revisione preventiva permette di adattare il testo alle esigenze concrete delle parti, verificare la conformità alle norme obbligatorie (compresa la normativa sulla sicurezza e le prescrizioni urbanistiche), valutare l’opportunità di garanzie bancarie e di ritenute e prevenire contestazioni future che possono derivare da formulazioni generiche o lacunose.

Modello Contratto di appalto a corpo tra privati

CONTRATTO DI APPALTO A CORPO TRA PRIVATI

Tra le parti di seguito indicate:
1) Committente: ______________, nato/a il ______________ a ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, via/piazza ______________ n. ______________ (di seguito “Committente”);
2) Appaltatore: ______________, nato/a il ______________ a ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, via/piazza ______________ n. ______________ (di seguito “Appaltatore”).

Premesso che
a) il Committente intende affidare all’Appaltatore l’esecuzione dei lavori descritti nel presente contratto;
b) l’Appaltatore dichiara di possedere le competenze e i mezzi necessari per l’esecuzione dei lavori;

Si conviene e si stipula quanto segue.

Art. 1 – Oggetto del contratto
1.1 Il Committente affida e l’Appaltatore accetta, a corpo, l’esecuzione dei seguenti lavori: ______________ (descrizione dettagliata dei lavori oggetto dell’appalto).
1.2 I lavori saranno eseguiti secondo il progetto, il capitolato e gli allegati tecnici indicati al successivo articolo 2.

Art. 2 – Documentazione allegata
2.1 Sono parte integrante del presente contratto i seguenti documenti:
– Capitolato/Descrizione tecnica: ______________;
– Elaborati progettuali/disegni: ______________;
– Preventivo e computo metrico (se presente): ______________;
– Eventuali varianti o specifiche: ______________.

Art. 3 – Natura dell’appalto e prezzo
3.1 Il presente appalto è a corpo: il corrispettivo complessivo fisso e invariabile per l’esecuzione integrale dei lavori è stabilito in Euro ______________ (______________ euro), oltre/oneri fiscali come per legge.
3.2 Il prezzo comprende ogni materiale, mano d’opera, attrezzi, oneri sociali e assicurativi, spese generali e ogni altro onere necessario per la completa esecuzione dei lavori, salvo quanto espressamente previsto nel contratto.

Art. 4 – Modalità di pagamento
4.1 Il pagamento del corrispettivo avverrà secondo il seguente piano:
– Acconto alla sottoscrizione: Euro ______________ (______________);
– Pagamenti intermedi al raggiungimento delle seguenti fasi: ______________ (specificare importi o percentuali e relative fasi);
– Saldo alla consegna e accettazione finale dei lavori: Euro ______________ (______________).
4.2 I pagamenti saranno effettuati a mezzo: ______________ (bonifico bancario/assegno/altro) sul conto intestato a ______________, IBAN ______________, Banca ______________, entro ______________ giorni dalla richiesta di pagamento corredata della documentazione prevista.

Art. 5 – Termine di esecuzione
5.1 L’Appaltatore si impegna a iniziare i lavori entro il giorno ______________ e a completarli entro il giorno ______________, per un periodo complessivo di giorni lavorativi pari a ______________, salvo proroghe concordate.
5.2 Eventuali ritardi imputabili all’Appaltatore comporteranno l’applicazione di una penale pari a Euro ______________ (______________) per ogni giorno di ritardo, salvo diverso accordo scritto tra le parti.

Art. 6 – Modalità di esecuzione
6.1 L’Appaltatore eseguirà i lavori a regola d’arte, nel rispetto delle norme tecniche e di sicurezza vigenti.
6.2 L’Appaltatore è responsabile della fornitura e della qualità dei materiali, fatti salvi i materiali espressamente forniti dal Committente indicati in: ______________.
6.3 L’Appaltatore è tenuto a mantenere pulito e ordinato il luogo di lavoro e a smaltire i materiali di risulta secondo la normativa vigente, salvo diverso accordo: ______________.

Art. 7 – Permessi e responsabilità amministrative
7.1 La responsabilità per l’ottenimento di eventuali permessi, autorizzazioni o nulla osta è a carico di: ______________ (Committente/Appaltatore), salvo diverso inserimento.
7.2 L’Appaltatore solleva il Committente da ogni responsabilità derivante da inosservanza di norme tecniche o amministrative per le quali è responsabile.

Art. 8 – Subappalto
8.1 L’Appaltatore non potrà subappaltare o cedere a terzi, totalmente o parzialmente, l’esecuzione dei lavori senza il preventivo consenso scritto del Committente.
8.2 In caso di subappalto autorizzato, l’Appaltatore resta comunque responsabile nei confronti del Committente per l’esecuzione dei lavori.

Art. 9 – Varianti
9.1 Ogni variazione ai lavori dovrà essere concordata per iscritto tra le parti e potrà comportare revisione dei tempi e del prezzo, secondo quanto concordato nel relativo ordine di variazione che indicherà il nuovo importo e i nuovi termini: ______________.

Art. 10 – Collaudo e accettazione
10.1 A lavori ultimati l’Appaltatore darà comunicazione scritta al Committente per il sopralluogo di verifica.
10.2 Il Committente provvederà all’ispezione entro il termine di giorni ______________ dalla comunicazione. In caso di difformità o vizi, questi saranno elencati in un verbale e l’Appaltatore provvederà alla riparazione entro il termine concordato.
10.3 L’accettazione definitiva avverrà con la sottoscrizione del verbale di collaudo/accettazione da parte delle parti.

Art. 11 – Garanzia dei lavori
11.1 L’Appaltatore garantisce i lavori eseguiti per il periodo di mesi ______________ (di norma ______________ mesi/anni) dalla data di accettazione definitiva per vizi e difformità riconducibili alla esecuzione.
11.2 Per difetti che si manifestino durante il periodo di garanzia, l’Appaltatore si impegna a eseguire gratuitamente gli interventi necessari entro ______________ giorni dalla segnalazione scritta del Committente.

Art. 12 – Responsabilità e assicurazione
12.1 L’Appaltatore è responsabile per danni a persone e cose derivanti dall’esecuzione dei lavori.
12.2 L’Appaltatore si impegna a mantenere attiva una polizza assicurativa contro i danni a terzi e danni da esecuzione lavori, con massimale pari a Euro ______________, copia della polizza è allegata/fornita in: ______________.

Art. 13 – Oneri fiscali e contributivi
13.1 Tutti gli oneri fiscali, contributivi e le imposte relative al presente contratto sono a carico di: ______________ (Committente/Appaltatore) secondo quanto previsto dalla legge.

Art. 14 – Risoluzione del contratto
14.1 Il contratto potrà essere risolto di diritto in caso di inadempimento grave di una delle parti non sanato entro il termine di giorni ______________ dalla richiesta scritta dell’altra parte.
14.2 In caso di risoluzione per colpa dell’Appaltatore, questi sarà tenuto al risarcimento dei danni subiti dal Committente.

Art. 15 – Forza maggiore
15.1 Nessuna delle parti sarà responsabile per il mancato adempimento dovuto a eventi di forza maggiore, quali calamità naturali, guerra, sommosse, scioperi generali, o altre cause non imputabili alla volontà delle parti. La parte che invoca la forza maggiore deve darne pronta comunicazione all’altra parte con documentazione idonea.

Art. 16 – Riservatezza
16.1 Le parti si impegnano a mantenere riservate tutte le informazioni commerciali e tecniche acquisite in occasione del presente contratto.

Art. 17 – Spese e notifiche
17.1 Le spese relative alla registrazione del presente contratto sono a carico di: ______________.
17.2 Le comunicazioni tra le parti dovranno essere inviate ai seguenti indirizzi:
– Committente: ______________;
– Appaltatore: ______________.

Art. 18 – Legge applicabile e foro competente
18.1 Il presente contratto è regolato dalla legge italiana.
18.2 Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto sarà competente in via esclusiva il Foro di ______________, salvo diverso accordo scritto tra le parti (es. arbitrato, mediazione).

Art. 19 – Clausole finali
19.1 Ogni modifica al presente contratto sarà valida solo se concordata per iscritto tra le parti.
19.2 Le parti dichiarano di aver letto, compreso e accettato tutte le clausole del presente contratto.

Letto, approvato e sottoscritto.

Luogo e data: ______________, lì ______________

Per il Committente
Nome e cognome: ______________
Firma: ___________________________

Per l’Appaltatore
Nome e cognome: ______________
Firma: ___________________________

Allegati (se presenti):
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– ______________