Un contratto di appalto per la ristrutturazione di una casa privata è un accordo con cui il committente affida all’appaltatore l’esecuzione e il completamento dei lavori edili dietro corresponsione di un corrispettivo, definendo tempi, modalità di pagamento e standard qualitativi. Regola obblighi e responsabilità in tema di fornitura dei materiali, ottenimento dei permessi, rispetto delle normative tecniche e di sicurezza, e prevede garanzie sui difetti, modalità per le varianti progettuali, collaudo finale e tutele assicurative. Nella pratica serve a chiarire rischi e oneri, ridurre le ambiguità e tutelare entrambe le parti, assumendo valore vincolante secondo le disposizioni del codice civile.

Come scrivere un Contratto di appalto per ristrutturazione casa privata​

Per redigere un Contratto di appalto per la ristrutturazione di una casa privata occorre tradurre in forma scritta e vincolante tutte le condizioni materiali e procedurali che regoleranno il rapporto tra committente e appaltatore, evitando ambiguità che possano generare contestazioni in corso d’opera o al momento della consegna. All’inizio del testo vanno individuate con precisione le parti contrattuali: il committente (con generalità complete, codice fiscale, residenza) e l’appaltatore o impresa (ragione sociale, partita IVA, sede legale, rappresentante legale e riferimenti per le comunicazioni). Dopo l’identificazione occorre descrivere con chiarezza l’oggetto dell’appalto: l’ubicazione dell’immobile, la natura dei lavori da eseguire e la loro estensione. Questa descrizione non deve essere generica, ma fare riferimento agli allegati tecnici che fanno parte integrante del contratto, quali il capitolato speciale d’appalto, il computo metrico estimativo, i disegni progettuali e il cronoprogramma dei lavori; tali documenti devono essere allegati e richiamati espressamente, stabilendo che in caso di conflitto tra testo e allegati prevale il documento tecnico di maggior dettaglio concordato dalle parti.

La disciplina economica va formulata in modo inequivocabile: indicare se il corrispettivo è a corpo (prezzo globale forfettario) o a misura (prezzi unitari e computo metrico), specificare l’importo contrattuale, l’eventuale IVA e il regime fiscale applicabile, e definire le modalità e le scadenze di pagamento. Le modalità possono prevedere un acconto all’avvio, stati di avanzamento lavori (SAL) certificati da un direttore dei lavori o da un tecnico incaricato, e saldo finale a seguito di collaudo o certificato di regolare esecuzione. Nel caso di prezzi a misura, il criterio di misurazione e la procedura per la formazione dei SAL devono essere descritti; nel caso di prezzo a corpo, ogni variazione deve essere autorizzata per iscritto e valutata con metodologia concordata (prezzi unitari, quotazioni a corpo, o preventivo integrativo). È opportuno prevedere una garanzia a favore del committente, come una cauzione o fideiussione a garanzia dell’esatta esecuzione, nonché la previsione di ritenute a garanzia dei vizi o di un periodo di responsabilità post-consegna.

Il cronoprogramma dei lavori e i termini di esecuzione richiedono un’indicazione precisa della data di inizio e della data di ultimazione, con il meccanismo per le eventuali proroghe: ritardi imputabili all’appaltatore devono comportare penali predeterminate (con indicazione della misura giornaliera o percentuale e i limiti massimi), mentre eventi esogeni al controllo delle parti (forza maggiore, ritardi per rilascio di permessi o perizie non imputabili alle parti) dovrebbero dare diritto a una sospensione o proroga senza penale, previa comunicazione formale nei termini stabiliti. È utile regolare anche il regime di sospensione dei lavori per inadempienze, condizioni di sicurezza o disposizioni pubbliche.

La materia delle varianti e dei lavori non prevedibili richiede particolare attenzione: il contratto deve indicare che ogni variante al progetto deve essere previamente approvata per iscritto dal committente e deve contenere i criteri di valutazione economica delle varianti stesse. Per i lavori imprevedibili, come rinvenimenti di strutture occulte, fondazioni in condizioni differenti o necessità di opere supplementari emerse in corso d’opera, si devono definire modalità di accertamento, preventivo, e tariffazione (ad esempio a prezzi unitari del computo o a forfait concordato) e stabilire il termine entro il quale tali lavori devono essere messi in conto.

Devono essere disciplinate le responsabilità tecniche e la direzione dei lavori: indicare se il committente si avvale di un direttore dei lavori o di un progettista incaricato, i poteri di quest’ultimo (verifiche, certificazione dei SAL, contestazione di lavori non conformi) e il ruolo dell’appaltatore nel collaborare con il direttore, fornendo documentazione, certificati di conformità dei materiali, schede tecniche, e registri di cantiere. Nelle opere edili la sicurezza è tema fondamentale: il contratto deve stabilire l’osservanza della normativa sulla salute e sicurezza nei cantieri (D.Lgs. 81/2008), specificando chi redige il Piano Operativo di Sicurezza (POS), chi è tenuto a predisporre il Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC) se dovuto, e la responsabilità per l’adozione e il mantenimento delle misure di prevenzione. Occorre anche precisare l’obbligo dell’appaltatore di assumere e di remunerare i propri operai con regolarità contributiva e assicurativa, consentendo al committente di richiedere prove di regolare adempimento contributivo e assicurativo per evitare responsabilità di carattere solidale.

La gestione dei materiali, delle forniture e della proprietà degli stessi merita clausole chiare: indicare se i materiali acquistati e posizionati in cantiere restano di proprietà dell’appaltatore fino a pagamento, oppure passano in proprietà al committente al momento della consegna. Definire gli standard qualitativi, le marche ammesse, la necessità di campionature e l’obbligo di fornire certificazioni di conformità e schede tecniche. Stabilire inoltre la procedura per la sostituzione di materiali difettosi o non conformi e l’onere delle relative spese.

Le verifiche, il collaudo e l’ultimazione dei lavori devono essere regolamentati: indicare le modalità di segnalazione dell’ultimazione, la procedura di sopralluogo per la verifica della conformità rispetto al progetto e al capitolato, la gestione delle eventuali difformità e il termine per la loro rimozione. È consigliabile prevedere un certificato di regolare esecuzione o un verbale di ultimazione che attesti la conformità dei lavori, che costituisce presupposto per il pagamento del saldo. Regulamentare un periodo di garanzia per difetti e vizi, con l’indicazione del termine per la segnalazione dei vizi e dell’obbligo dell’appaltatore di provvedere senza dilazione alle riparazioni necessarie a sue spese. Per i vizi occulti che rilevano su strutture, ricordare che il codice civile prevede azioni lunghe; può essere opportuno richiedere polizze assicurative specifiche a copertura della responsabilità decennale e fornire evidenza delle stesse.

Il trattamento dei rifiuti, la tutela dell’ambiente e il ripristino del sito al termine dei lavori dovrebbero essere disciplinati, stabilendo l’obbligo dell’appaltatore a smaltire i materiali di risulta in conformità alla normativa vigente, a tenere il cantiere pulito e a ripristinare le aree soggette a intervento. Vanno regolate anche le modalità di accesso al sito, l’utilizzo degli impianti domestici, la sicurezza nella circolazione e le eventuali interferenze con parti comuni o proprietà terze, con indicazione del responsabile per eventuali danni arrecati a terzi.

Le questioni assicurative e di responsabilità civile meritano una specifica clausola: indicare l’obbligo per l’appaltatore di dotarsi di adeguata responsabilità civile verso terzi e di fornire copia delle polizze stipulate, nonché la responsabilità per danni all’immobile, a persone o a terzi. Stabilire chi risponde dell’eventuale causazione di danni derivanti da lavori o da materiali forniti. È prudente prevedere la facoltà per il committente di escutere la garanzia fideiussoria in presenza di gravi inadempimenti.

Per quanto riguarda subappalto e cessione del contratto, il testo deve chiarire se l’appaltatore può affidare parti dell’opera a subappaltatori, con l’obbligo di comunicazione preventiva e l’assunzione di responsabilità diretta dell’appaltatore rispetto all’esecuzione delle opere eseguite da terzi; va specificato altresì che eventuali pagamenti diretti a subappaltatori senza consenso possono essere vietati o disciplinati. Regolare la possibilità di cessione del credito o del contratto e indicare le condizioni per l’autorizzazione.

Le modalità di risoluzione delle controversie devono essere previste con attenzione: indicare la legge applicabile (in genere la legge italiana), la giurisdizione competente o, se le parti preferiscono una soluzione alternativa, un procedimento di mediazione obbligatorio preliminare e un arbitrato (ad esempio arbitrato rituale o irrituale) con le regole da seguire. Per contratti con un committente consumatore, ricordare che alcune clausole possono essere soggette a tutela speciale e che la giurisdizione può essere quella del luogo di residenza del consumatore; è quindi opportuno prevedere la preventiva mediazione e richiedere consulenza legale per redigere clausole conformi alla normativa consumeristica.

Non trascurare aspetti amministrativi e autorizzativi: stabilire chi è responsabile di ottenere i permessi edilizi, le comunicazioni inizio lavori (SCIA), le certificazioni e le autorizzazioni necessarie; definire chi sopporta i costi per le pratiche tecniche, per le eventuali varianti autorizzative e per gli oneri comunali. Se il progetto rientra in incentivi fiscali (detrazioni per ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus), specificare come saranno gestiti i documenti necessari per fruire delle agevolazioni e chi assume la responsabilità di asseverazioni o certificazioni richieste per tali bonus.

Il tema della documentazione amministrativa e tecnica va curato: il contratto dovrebbe prevedere l’obbligo dell’appaltatore di tenere il diario di cantiere, registrare i SAL, conservare le fatture e i certificati per eventuali verifiche e consegnare a fine lavori la documentazione di chiusura, compresi gli as-built (disegni di come sono stati effettivamente eseguiti i lavori), i manuali d’uso, le garanzie delle forniture e, se previsto, il certificato di prestazione energetica (APE). Una clausola sulla proprietà intellettuale dei progetti e dei disegni può precisare che i diritti sul progetto restano del committente o del progettista, limitando l’uso delle informazioni da parte dell’appaltatore a fini esecutivi.

Infine è indispensabile stabilire le modalità di perfezionamento e sottoscrizione del contratto: indicare che il contratto è redatto in due originali, uno per ciascuna parte, riportare luogo e data di sottoscrizione, e includere firme e, se ritenuto utile o obbligatorio per la natura dell’incarico, il visto di un professionista o la registrazione notarile per gli atti che lo richiedono. Si raccomanda sempre di far revisionare il testo da un avvocato specializzato in contratti d’opera e diritto edilizio prima della firma, così da adattare il contenuto alle peculiarità dell’intervento, alla normativa regionale e comunale applicabile e alle eventuali tutele tipiche dei rapporti con i consumatori. Con un testo chiaro, esaustivo e corredato da tutti gli allegati tecnici e amministrativi, il contratto diventa lo strumento che riduce i rischi, assegna responsabilità e consente di gestire con ordine la complessità di una ristrutturazione edilizia.

Modello Contratto di appalto per ristrutturazione casa privata​

CONTRATTO DI APPALTO PER RISTRUTTURAZIONE DI UNITA’ ABITATIVA

Tra
– Il Sig./La Sig.ra ______________, nato/a il ______________ a ______________, residente in ______________, C.F. ______________, (di seguito “Committente”);
e
– La Ditta/Il Sig. ______________, con sede legale in ______________, P.IVA/C.F. ______________, rappresentata legalmente da ______________, (di seguito “Appaltatore”).

Premesso che
– Il Committente è proprietario dell’immobile sito in ______________, identificato catastalmente al foglio ______________, particella ______________, sub. ______________;
– Il Committente intende affidare all’Appaltatore l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione descritti nel presente contratto;

Si conviene e si stipula quanto segue.

Art. 1 – Oggetto del contratto
1.1 Il presente contratto ha per oggetto l’esecuzione, da parte dell’Appaltatore, dei lavori di ristrutturazione dell’unità abitativa sita in ______________, secondo il progetto e il capitolato tecnico allegati (Allegato A: Descrizione dettagliata dei lavori e computo metrico) che costituiscono parte integrante del presente contratto.
1.2 I lavori comprendono, a titolo esemplificativo e non esaustivo: ______________.

Art. 2 – Documentazione contrattuale
2.1 Fanno parte integrante del presente contratto: il progetto esecutivo, il capitolato tecnico, il computo metrico estimativo, il cronoprogramma dei lavori, l’elenco prezzi, eventuali disegni e gli eventuali preventivi accettati (Allegati B, C, …).

Art. 3 – Importo e modalità di pagamento
3.1 Il corrispettivo complessivo per l’esecuzione dei lavori è fissato in Euro ______________ (IVA __% esclusa/inclusa).
3.2 Il pagamento sarà effettuato secondo il seguente piano:
– Acconto alla firma del contratto: Euro ______________;
– Pagamenti intermedi a stato di avanzamento lavori (SAL): ______________% alla data ______________ per un importo di Euro ______________, ______________% alla data ______________ per un importo di Euro ______________, ecc.;
– Saldo finale alla consegna e a seguito del collaudo/accettazione: Euro ______________.
3.3 I pagamenti saranno eseguiti a mezzo bonifico bancario su conto intestato a ______________, IBAN ______________, o altra modalità concordata ______________.

Art. 4 – Termine di esecuzione e cronoprogramma
4.1 L’inizio dei lavori è fissato per il giorno ______________.
4.2 Il termine per l’ultimazione dei lavori è fissato in data ______________, salvo proroghe giustificate ai sensi del presente contratto.
4.3 L’Appaltatore si impegna ad osservare il cronoprogramma allegato (Allegato C) e a comunicare tempestivamente al Committente eventuali esigenze di modifica.

Art. 5 – Varianti e lavori aggiuntivi
5.1 Qualsiasi variazione rispetto al progetto approvato dovrà essere concordata per iscritto tra le parti, con indicazione dell’entità dei costi aggiuntivi o delle riduzioni e dei tempi relativi.
5.2 L’Appaltatore non è autorizzato ad eseguire lavori extra senza l’approvazione scritta del Committente.

Art. 6 – Materiali, qualità e forniture
6.1 L’Appaltatore fornirà materiali e attrezzature conformi alle specifiche del capitolato e alla normativa vigente.
6.2 Qualora il Committente intenda fornire in tutto o in parte materiali/forniture, dovrà darne comunicazione scritta all’Appaltatore entro __ giorni dall’inizio dei lavori. Le forniture fornite dal Committente dovranno essere conformi alle caratteristiche richieste e disponibili in tempo utile.

Art. 7 – Permessi, oneri e responsabilità amministrative
7.1 L’Appaltatore provvederà, a propria cura e spese, all’adempimento degli obblighi di sicurezza sul lavoro e alla redazione del Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC) qualora richiesto, nonché all’osservanza della normativa vigente in materia di sicurezza (D.Lgs. 81/2008 e successive modifiche).
7.2 L’Appaltatore è responsabile dell’ottenimento dei permessi necessari per l’esecuzione dei lavori salvo diversa pattuizione: ______________.
7.3 Eventuali sanzioni amministrative dovute a inadempimenti dell’Appaltatore saranno a carico dell’Appaltatore.

Art. 8 – Subappalto
8.1 L’Appaltatore potrà subappaltare parti delle opere solo con preventiva autorizzazione scritta del Committente e resta comunque responsabile nei confronti del Committente dell’esecuzione corretta delle opere subappaltate.

Art. 9 – Sicurezza, sorveglianza e danni
9.1 L’Appaltatore è responsabile dell’adozione di tutte le misure di sicurezza e della sorveglianza del cantiere.
9.2 L’Appaltatore è responsabile dei danni a persone o cose derivanti dall’esecuzione dei lavori, salvo che provi che il danno sia derivato da fatto del Committente o da caso fortuito/forza maggiore.

Art. 10 – Assicurazioni
10.1 L’Appaltatore si obbliga a mantenere, per tutta la durata dei lavori e per il periodo di garanzia, polizze assicurative per responsabilità civile verso terzi, copertura danni materiali e infortuni, con massimali minimi di Euro ______________. Copia delle polizze sarà consegnata al Committente prima dell’inizio dei lavori.

Art. 11 – Collaudo, verifiche e riconsegna
11.1 A ultimazione dei lavori l’Appaltatore avviserà il Committente per la verifica e l’accettazione.
11.2 Il Committente ha il diritto di effettuare verifiche e controlli entro il termine di giorni ______________ dalla comunicazione. In mancanza di osservazioni scritte entro tale termine, i lavori si considerano tacitamente accettati.
11.3 Eventuali difetti riscontrati saranno elencati in un verbale e dovranno essere eliminati dall’Appaltatore entro il termine concordato.

Art. 12 – Garanzia
12.1 L’Appaltatore garantisce i lavori per la durata di anni ______________ dall’accettazione/colloquio finale per difformità e vizi occulti, ai sensi della normativa vigente.
12.2 Le riparazioni in garanzia saranno eseguite a cura e spese dell’Appaltatore entro i termini concordati dopo la segnalazione scritta del Committente.

Art. 13 – Ritardi e penali
13.1 In caso di ritardo nella ultimazione dei lavori imputabile all’Appaltatore sarà applicata una penale pari a Euro ______________ per ogni giorno di ritardo, salvo casi di forza maggiore o cause non imputabili all’Appaltatore.
13.2 L’applicazione della penale non esclude il diritto del Committente al risarcimento del maggior danno.

Art. 14 – Risoluzione del contratto
14.1 Il contratto potrà essere risolto per inadempimento di una delle parti, a seguito di contestazione scritta e mancata regolarizzazione entro il termine di giorni ______________.
14.2 In caso di risoluzione per inadempimento dell’Appaltatore, il Committente potrà affidare il completamento dei lavori a terzi, addebitando all’Appaltatore eventuali maggiori costi.

Art. 15 – Trattenute e garanzie a garanzia dell’adempimento
15.1 A garanzia delle proprie obbligazioni l’Appaltatore accetta la trattenuta del __% dell’importo di ogni SAL da versare al Committente fino al collaudo definitivo, salvo diverso accordo ______________.

Art. 16 – Privacy e trattamento dati
16.1 Le parti si danno reciprocamente atto che i dati personali forniti saranno trattati conformemente alla normativa vigente per le finalità connesse all’esecuzione del presente contratto.

Art. 17 – Forza maggiore
17.1 Nessuna delle parti sarà responsabile per ritardi od omissioni dovuti a cause di forza maggiore, quali eventi naturali, guerre, scioperi generali, incendi, inondazioni o altre cause fuori dal ragionevole controllo delle parti.

Art. 18 – Clausola compromissoria e foro competente
18.1 Per qualsiasi controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto le parti convengono di adire il Foro di ______________.
(Oppure, se si preferisce l’arbitrato: Le parti convengono di sottoporre le controversie ad arbitrato rituale/irrituale come segue: ______________.)

Art. 19 – Disposizioni finali
19.1 Ogni modifica o integrazione al presente contratto dovrà essere redatta in forma scritta e sottoscritta da entrambe le parti.
19.2 Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto si applicano le norme del Codice Civile e le disposizioni legislative vigenti in materia di appalto di opere.

Letto, confermato e sottoscritto.

Luogo e data: ______________

Per il Committente
Nome e cognome: ______________
Firma: ___________________________

Per l’Appaltatore
Ragione sociale / Nome: ______________
Rappresentante legale: ______________
Firma: ___________________________

Allegati:
– Allegato A: Descrizione dettagliata lavori e computo metrico: ______________
– Allegato B: Progetto esecutivo: ______________
– Allegato C: Cronoprogramma: ______________
– Copia polizze assicurative: ______________