Un contratto di appalto per lavori edili privati è l’accordo col quale una parte, il committente, affida a un’altra, l’appaltatore, l’esecuzione di opere edili contro il corrispettivo di un prezzo; l’appaltatore si impegna a realizzare l’opera secondo progetto, tempi e qualità pattuiti mentre il committente è tenuto al pagamento e a fornire le informazioni o i titoli necessari all’esecuzione. Nel rapporto contrattuale ricadono aspetti fondamentali come la determinazione del prezzo, i termini di consegna, la disciplina delle varianti in corso d’opera, le garanzie e la responsabilità per vizi o difformità, nonché l’osservanza delle norme urbanistiche, tecniche e di sicurezza sul lavoro. Per i cantieri privati è inoltre cruciale prevedere assicurazioni, modalità di collaudo e accettazione finale dell’opera, nonché clausole che regolino ritardi, penali e risoluzione delle controversie; perciò la forma scritta e una precisa descrizione dei limiti di responsabilità e delle prestazioni contribuiscono a ridurre i rischi per entrambe le parti.

Come scrivere un Contratto di appalto lavori edili privati

Per redigere un contratto di appalto per lavori edili privati è necessario procedere con rigore tecnico e giuridico, traducendo in clausole chiare e misurabili tutte le variabili che caratterizzano un rapporto complesso tra committente e appaltatore. Il punto di partenza è la definizione precisa delle parti contraenti: indicare ragione sociale o nome e cognome, codice fiscale o partita IVA, sede legale o residenza, rappresentanti e poteri di firma, oltre a un recapito operativo per tutte le comunicazioni. Subito dopo occorre predisporre una sezione di definizioni che normalizzi i termini usati nel contratto (opera, cantiere, consegna, giorno lavorativo, direttore dei lavori, committente, appaltatore, event planner tecnico ecc.) così da evitare ambiguità interpretative in fase esecutiva o contenziosa.

La descrizione dell’opera deve essere dettagliata e vincolante: non basta una descrizione generica, bisogna allegare e richiamare espressamente gli elaborati progettuali che fanno parte integrante del contratto, quali disegni esecutivi, computo metrico estimativo, capitolato speciale d’appalto, elenco prezzi, cronoprogramma e specifiche tecniche. Il capitolato dovrebbe regolare la qualità dei materiali, le norme tecniche di riferimento (ad esempio norme UNI, CEI, certificazioni di prodotto), le tolleranze d’opera e i criteri di esecuzione, con indicazione della documentazione di conformità e dei collaudi richiesti per impianti ed opere strutturali. È fondamentale precisare che tutti gli allegati sono parte integrante e vincolante del contratto e che in caso di conflitto fra testi prevale l’ordine di gerarchia contrattuale che si stabilisce nel contratto stesso.

Il prezzo e le modalità di pagamento richiedono una formulazione inequivocabile: indicare se il corrispettivo è a corpo o a misura, riportare il dettaglio del computo metrico e la base d’asta, specificare l’aliquota IVA e ogni onere fiscale o contributivo a carico delle parti. Occorre disciplinare le modalità e le condizioni delle rateazioni, eventuali anticipi soggetti a garanzia fideiussoria, le certificazioni per il rilascio delle progressivamente detenute autorizzazioni di pagamento (stati di avanzamento, certificati di regolare esecuzione), la documentazione richiesta per ogni pagamento compreso il DURC e gli attestati INAIL/INPS qualora richiesti. Deve essere prevista la facoltà del committente di sospendere i pagamenti in presenza di inadempimenti dell’appaltatore debitamente accertati e le conseguenze economiche e temporali di ritardi o scoperti di cassa.

Il cronoprogramma e i termini di consegna sono clausole essenziali: si devono stabilire data di consegna del cantiere, durata dei lavori, tempi parziali per fasi critiche, procedure per la consegna parziale e finale dell’opera, nonché il meccanismo di proroga per cause non imputabili all’appaltatore. Per la disciplina dei ritardi è opportuno prevedere penali giornaliere o forfettarie e, inversamente, incentivi in caso di anticipata ultimazione quando rilevante per il committente. Le cause di proroga devono comprendere, oltre agli eventi di forza maggiore, i ritrovamenti imprevisti (ad esempio condizioni geologiche non coerenti con gli studi preliminari), ritardi nei permessi amministrativi, e variazioni richieste in corso d’opera; ogni variazione del crono-programma deve essere formalizzata per iscritto e approvata.

La gestione delle varianti e delle opere in economia deve essere regolamentata con procedure di approvazione, criteri di valutazione economica e modalità di contabilizzazione. È opportuno stabilire che nessun lavoro extra o variante sarà eseguito senza ordine scritto del committente e indicare la tariffa applicabile (prezzi unitari del computo, prezzi per categorie analoghe, o preventivo specifico approvato). Devono essere previste modalità per la trattazione tempestiva delle richieste di variante e per la determinazione del relativo incremento o diminuzione di prezzo e di tempo.

Sicurezza in cantiere e responsabilità sociale sono aspetti normativi vincolanti che il contratto deve richiamare esplicitamente. Il documento deve prevedere l’obbligo dell’appaltatore di conformarsi al D.Lgs. 81/2008 (sicurezza sul lavoro), di predisporre il Piano Operativo di Sicurezza (POS) e, quando richiesto, l’intervento del Coordinatore per l’Esecuzione (CSE). Il rapporto contrattuale deve indicare chi è responsabile della redazione e dell’aggiornamento del piano di sicurezza, chi assume la direzione dei lavori e quali condizioni valgono per l’accesso di subappaltatori e fornitori sul cantiere. L’appaltatore dovrà inoltre tenere aggiornata la documentazione assicurativa e contributiva per i lavoratori e consegnare al committente, unitamente alle fatture, ogni certificazione richiesta per dimostrare la regolarità contributiva.

Assicurazione e garanzie economiche sono fondamentali per distribuire i rischi. Il contratto dovrebbe richiedere coperture assicurative adeguate quale una polizza di responsabilità civile verso terzi e una polizza All Risks (CAR) per danni materiali in corso d’opera, nonché una garanzia fideiussoria a titolo di caparra o per l’eventuale anticipo finanziario. Per la garanzia dei vizi e difetti è possibile prevedere una garanzia contrattuale di buona esecuzione e una fideiussione a garanzia per il periodo di vigenza della garanzia, oltre a definire i termini e le procedure per le segnalazioni dei vizi, i tempi di intervento dell’appaltatore per effettuare le riparazioni, e le conseguenze economiche in caso di inadempimento. È prudente richiamare la normativa civile applicabile in materia di responsabilità per vizi dell’opera e collaudo, specificando le modalità di esecuzione del collaudo, i criteri di accettazione e la documentazione necessaria per il rilascio del certificato di regolare esecuzione o del certificato di collaudo statico quando previsto.

La disciplina del subappalto deve prevedere limiti, condizioni e l’obbligo di ottenere il consenso scritto del committente per le prestazioni da affidare a terzi, precisando che la responsabilità nei confronti del committente rimane in capo all’appaltatore. È utile richiedere l’elenco dei subappaltatori e specificare che tutti i subcontraenti debbano rispettare gli stessi obblighi di sicurezza, qualità e regolarità contributiva dell’appaltatore principale.

La distribuzione dei rischi e delle responsabilità civili va esplicitata: stabilire chi sopporta il rischio di perdita o danneggiamento dell’opera fino al trasferimento, le condizioni per il trasferimento della proprietà dei materiali, la custodia del cantiere, e la responsabilità per danni a terzi. Nel caso di opere strutturali o impiantistiche che richiedono certificazioni a norma, il contratto dovrebbe vincolare l’appaltatore alla consegna delle dichiarazioni di conformità previste dalla normativa (es. dichiarazioni di conformità degli impianti) e all’assistenza necessaria per l’ottenimento delle autorizzazioni comunali quali certificato di agibilità o altri atti amministrativi.

La disciplina delle comunicazioni e delle contestazioni tecniche è cruciale per evitare liti. Conviene prevedere che ogni comunicazione rilevante debba essere effettuata per iscritto, con indicazione del termine di risposta e con l’indicazione della modalità di consegna ammessa (PEC, raccomandata A/R, consegna a mano con ricevuta). Per le contestazioni tecniche e i rilievi, stabilire un iter di sopralluogo con verbalizzazione e termini per eventuali adeguamenti o per l’attivazione di una consulenza tecnica indipendente. È utile inserire clausole che disciplinino il procedimento per la risoluzione delle controversie, indicando la legge applicabile (in genere il diritto italiano), il foro competente o l’opzione per un arbitrato rituale o irrituale, e per le procedure di mediazione preventiva obbligatoria quando applicabile.

La disciplina della risoluzione anticipata del contratto deve contemplare sia l’ipotesi di risoluzione per inadempimento grave sia la facoltà di recesso per cause particolari concordate. Devono essere definiti i criteri di liquidazione del lavoro eseguito fino al momento della risoluzione, le modalità di rimozione o conservazione delle opere in corso, la responsabilità per eventuali danni, e le penali applicabili. È opportuno prevedere clausole che regolino il subentro ed i diritti di terzi eventualmente coinvolti nel finanziamento dell’opera.

Per proteggere entrambe le parti è necessario inserire clausole su forza maggiore, definendone gli eventi, le conseguenze sui termini e sugli obblighi contrattuali e le modalità di comunicazione e prova dell’evento che ha determinato l’impossibilità di esecuzione. La clausola dovrebbe prevedere l’obbligo di adottare misure di mitigazione e di fornire documentazione comprovante l’evento.

Infine, per ridurre l’incertezza interpretativa è fondamentale una cura formale: numerare e datare tutti gli allegati; indicare chiaramente che gli allegati sottoscritti fanno parte integrante del contratto; prevedere l’obbligo di forma scritta per ogni modifica contrattuale; stabilire l’eventuale lingua di riferimento del contratto; e inserire clausole di salvaguardia (se una clausola fosse dichiarata nulla, le restanti rimangono efficaci). Dal punto di vista pratico, prima della sottoscrizione è consigliabile far verificare il progetto da un tecnico di fiducia del committente, richiedere garanzie bancarie e assicurative adeguate, e ottenere pareri legali su clausole delicate come penali, risarcimenti, responsabilità per vizi occulti e limiti di responsabilità. Data la complessità normativa e i rischi economici e di responsabilità che l’appalto comporta, è prudente far redigere o almeno revisionare il testo contrattuale da un avvocato specializzato in diritto delle costruzioni e coinvolgere un tecnico esperto per la redazione del capitolato e la definizione dei criteri di collaudo e accettazione.

Modello Contratto di appalto lavori edili privati

CONTRATTO DI APPALTO PER LAVORI EDILI PRIVATI

Tra
1) Il Sig./La Sig.ra ______________, nato/a il ______________ a ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, via ______________ n. ____, di seguito “Committente”;
e
2) La ditta/impresa individuale ______________, con sede legale in ______________, via ______________ n. ____, partita IVA ______________, rappresentata dal Sig./La Sig.ra ______________ in qualità di ______________, di seguito “Appaltatore”.

Premesso che
– il Committente è proprietario/possessore dell’immobile sito in ______________, via ______________ n. ____, identificato catastalmente al foglio ____, particella ____, sub ____, di seguito “Immobile”;
– il Committente ha affidato all’Appaltatore, che accetta, l’esecuzione dei lavori descritti nel presente contratto;

Si conviene e stipula quanto segue.

Art. 1 – Oggetto del contratto
L’Appaltatore si obbliga a eseguire, a regola d’arte e secondo le norme vigenti, per conto del Committente i lavori di: ______________ (descrizione sintetica dei lavori) presso l’Immobile, conformemente al progetto e al capitolato tecnico allegati e parte integrante del presente contratto:
– Progetto/relazione tecnica: ______________;
– Capitolato speciale d’appalto: ______________;
– Computo metrico estimativo: ______________.

Art. 2 – Documentazione contrattuale
Fanno parte integrante del presente contratto, in ordine di prevalenza: il presente atto, il progetto esecutivo datato ______________, il capitolato, il computo metrico, gli eventuali disegni esecutivi e le varianti concordate per iscritto.

Art. 3 – Prezzo e modalità di pagamento
Il corrispettivo complessivo per l’esecuzione dei lavori è fissato in Euro ______________ (in lettere: ______________), IVA __% inclusa/esclusa ______________.
Modalità di pagamento:
– Acconto alla firma del contratto: Euro ______________ (% ____);
– Stato avanzamento lavori (SAL) n. __ del __ con importo Euro ______________;
– SAL n. __ del __ con importo Euro ______________;
– Saldo finale alla consegna e collaudo: Euro ______________.
Eventuali prestazioni non previste e varianti richieste dal Committente o rese necessarie dall’andamento dei lavori saranno corrisposte secondo il prezzo concordato per iscritto o, in mancanza, secondo prezzi a misura o prezziari di riferimento concordati tra le parti.

Art. 4 – Durata dei lavori e termini
L’Appaltatore si impegna a dare inizio ai lavori entro il giorno ______________ e a completarli entro il giorno ______________ (termine contrattuale), salvo proroghe concordate per iscritto o per cause di forza maggiore.
In caso di ritardo nel completamento dei lavori imputabile all’Appaltatore si applica una penale pari a Euro ______________ per giorno di ritardo, fino a un massimo di Euro ______________. Decorso tale limite il Committente potrà risolvere il contratto ai sensi dell’Art. __.

Art. 5 – Modalità di esecuzione e materiali
L’Appaltatore eseguirà i lavori a regola d’arte, conformemente al progetto esecutivo e al capitolato. L’Appaltatore è responsabile della qualità dei materiali impiegati e garantisce che gli stessi siano conformi alle normative vigenti e alle specifiche tecniche indicate: materiali principali ______________.
Eventuali modifiche tecniche dovranno essere concordate per iscritto.

Art. 6 – Sicurezza e normativa vigente
L’Appaltatore dichiara di conoscere e si impegna a rispettare tutte le norme in materia di salute e sicurezza sul lavoro, ivi compreso il D.Lgs. 81/2008 e successive modificazioni, nonché ad adottare tutte le misure previste dal Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC) o Piano Operativo di Sicurezza (POS) se necessario. Il riferimento al PSC/POS: ______________.

Art. 7 – Subappalto e cessione
L’Appaltatore non potrà subappaltare, cedere o comunque trasferire a terzi, in tutto o in parte, l’esecuzione del presente contratto senza il preventivo consenso scritto del Committente. Eventuali subappaltatori dovranno essere comunicati e approvati per iscritto.

Art. 8 – Responsabilità civile e assicurazione
L’Appaltatore è responsabile per danni a persone o cose derivanti dall’esecuzione dei lavori. L’Appaltatore dichiara di essere coperto da polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi e opera con le seguenti garanzie: Compagnia ______________, numero polizza ______________, massimale Euro ______________, validità fino al ______________. L’Appaltatore si impegna a mantenere valida la polizza per tutta la durata dei lavori e per il periodo di garanzia.

Art. 9 – Materiali e forniture del Committente
Se alcune forniture sono fornite dal Committente (specificare quali): ______________, l’Appaltatore risponde della corretta conservazione ed impiego e dovrà verificare la corrispondenza degli stessi al momento della presa in consegna. Eventuali difformità dovranno essere tempestivamente comunicate al Committente.

Art. 10 – Controlli, verifiche e direttore lavori
Le verifiche, i controlli e le istruzioni relative all’esecuzione dei lavori saranno svolti da: Direttore dei lavori ______________ (se nominato). L’Appaltatore dovrà consentire l’accesso al cantiere per i controlli da parte del Committente, del direttore dei lavori e delle autorità competenti.

Art. 11 – Sicurezza del cantiere e pulizia
L’Appaltatore è responsabile della gestione del cantiere, compresa la sicurezza, l’ordine e la pulizia giornaliera. Al termine dei lavori il cantiere dovrà essere riconsegnato in ordine e pulito. Eventuali spese per ripristini dovuti a cattiva custodia saranno a carico dell’Appaltatore.

Art. 12 – Collaudo, verifica e consegna
Alla ultimazione dei lavori l’Appaltatore avviserà il Committente per il sopralluogo finale. Verrà redatto verbale di consegna e, ove previsto, verbale di collaudo/accettazione definitiva (data ______________). Il pagamento del saldo sarà subordinato alla verifica della conformità dei lavori e alla sottoscrizione del verbale di consegna/collaudo, salvo diverse disposizioni di legge.

Art. 13 – Garanzie e vizi
L’Appaltatore garantisce i lavori per il termine di anni ______________ (garanzia per vizi e difformità) decorrenti dalla data di consegna. Entro tale termine l’Appaltatore, previa comunicazione scritta del Committente, dovrà eseguire a propria cura e spese gli interventi necessari a correggere i vizi riconosciuti imputabili alla sua esecuzione. Per i vizi non riconosciuti si procederà secondo le norme di legge.

Art. 14 – Ritenute e garanzie fiscali
Sarà applicata una ritenuta a garanzia pari a __% dell’importo dei SAL, come previsto dalle norme vigenti, per un totale massimo di Euro ______________. L’Appaltatore si impegna altresì a fornire, su richiesta del Committente, idonee certificazioni fiscali, DURC e documentazione attestante regolarità contributiva.

Art. 15 – Responsabilità per infortuni e danni a terzi
L’Appaltatore è esclusivamente responsabile per gli infortuni del proprio personale e di terzi derivanti dall’esecuzione dei lavori, sollevando il Committente da ogni pretesa e onere.

Art. 16 – Variazioni ai lavori
Ogni variazione al progetto o al capitolato dovrà essere concordata per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti, con specificazione di eventuali maggiori o minori costi e dei tempi aggiuntivi necessari.

Art. 17 – Risoluzione del contratto
Il contratto potrà essere risolto di diritto, previa contestazione scritta e mancata eliminazione della causa nei termini indicati, nei casi di:
– grave inadempimento dell’Appaltatore;
– mancato pagamento da parte del Committente nei termini concordati (fatti salvi gli oneri di legge);
– insolvenza o fallimento di una delle parti.
In caso di risoluzione per colpa dell’Appaltatore il Committente potrà avvalersi dell’opzione di far eseguire le opere da terzi a spese dell’Appaltatore.

Art. 18 – Forza maggiore
Nessuna delle parti sarà responsabile per il mancato rispetto degli obblighi contrattuali qualora il fatto sia dovuto a cause di forza maggiore, quali eventi naturali straordinari, guerra, sommosse, atti governativi o altri eventi non prevedibili e non evitabili ragionevolmente. La parte che invoca la forza maggiore dovrà darne tempestiva comunicazione scritta all’altra parte.

Art. 19 – Trattenute, penali e risarcimenti
Oltre alle penali per ritardo indicate all’Art. 4, le parti potranno prevedere ulteriori penali specifiche per inadempimenti determinati: ______________. I diritti al risarcimento restano comunque impregiudicati.

Art. 20 – Trattamento dei dati personali
Le parti si danno reciprocamente atto di rispettare la normativa vigente in materia di protezione dei dati personali (Reg. UE 2016/679 e D.Lgs. 196/2003 come modificato), i dati saranno utilizzati esclusivamente per finalità connesse all’esecuzione del presente contratto.

Art. 21 – Comunicazioni
Le comunicazioni tra le parti dovranno essere effettuate per iscritto e inviate al seguente indirizzo:
– Per il Committente: ______________;
– Per l’Appaltatore: ______________.

Art. 22 – Clausola risolutiva espressa e inadempimento
Qualora una delle parti non adempia agli obblighi essenziali previsti nel presente contratto si potrà agire ai sensi dell’art. ___ c.c. per l’applicazione della clausola risolutiva espressa. Contestualmente potranno essere escusse le garanzie previste e richiesto il risarcimento dei danni.

Art. 23 – Foro competente e legge applicabile
Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto sarà competente in via esclusiva il Foro di ______________, salvo diverso accordo scritto tra le parti. Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto si applicano le norme del Codice Civile italiano e le leggi speciali in materia.

Art. 24 – Disposizioni finali
Il presente contratto annulla e sostituisce ogni precedente intesa, verbale o scritta, e potrà essere modificato solo mediante atto scritto e sottoscritto da entrambe le parti. Le eventuali nullità di singole clausole non comporteranno la nullità dell’intero contratto, che resterà valido per le restanti parti.

Letto, confermato e sottoscritto.

Luogo e data: ______________

Per il Committente
Firma: _______________________

Per l’Appaltatore
Firma: _______________________

Allegati:
– Progetto esecutivo: ______________;
– Capitolato speciale d’appalto: ______________;
– Computo metrico estimativo: ______________;
– Eventuali autorizzazioni e nulla osta: ______________.